임대차존속기간 20년제한은 위헌, 헌법재판소 위헌결정

임대차존속기간 20년제한은 위헌, 헌법재판소 위헌결정

민법 제651조 제1항을 살펴보면, “석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다”고 규정하고 있습니다. 그런데 최근 임대차존속기간 20년 제한이 위헌이라는 헌법재판소의 판결에 앞으로 임대차존속기간과 관련하여 여러 분쟁이 일어나지는 않을지 귀추가 주목되고 있는데요. 오늘은 부동산임대차변호사와 함께 이번 임대차존속기간 20년 제한이 위헌이라는 헌법재판소 위헌결정에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

이번 임대차존속기간 제한이 위헌이라는 결정은신촌역사 주식회사가 “임대차 존속기간을 20년으로 제한한 민법 651조 1항이 임대인의 재산권과 계약의 자유를 침해한다”며 낸 헌법소원 심판청구 사건에서 재판관 6(위헌) 대 3(합헌) 의견으로 내려졌습니다.

헌재는이번 임대차존속기간 20년 제한과 관련하여 “법률조항 제정 당시에 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염 목적의 토지임대차에 대해 최단기의 제한을 규정하지 않은 것은 토지임대인을 위한 것으로 그 입법취지를 확인할 수 있다”고 하면서도 “견고하지 않은 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 건물 등 임대차와 관련하여 임대차존속기간을 강행규정으로 제한한 이유에 대해서는 임대인을 위한 것인지, 임차인을 위한 것인지 또는 임대차와 관련된 사회경제적 효용성을 고려한 것인지 그 입법취지가 불명확하다”고 해석했는데요.

물론 이처럼 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 것과 관련된 법률조항의 입법취지에 대하여 대법원은 너무 오랜 기간동안 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓을 경우, 임차물의 관리소홀과 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생 우려가 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다고 판시한 바 있습니다.

하지만이번에 헌재는 “임대차계약을 통해 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다”고 판단함에 따라 임대차 존속기간에 제한을 두는 것은 위헌이라는 결정을 내린 것인데요.

한편 이번 위헌결정과 관련하여 20년 이상의 장기 임대차계약이 가능해질 것으로 보여 투자유치 활성화로 인해 부동산 사업이 촉진될 수도 있으나, 이를 악용하여 임대인이 임대료 인상을 요구하는 등 또다른 분쟁의 소지를 낳을 수 있다는 우려도 있습니다. 부동산임대차와 관련하여 어려움이 있다면 언제든 부동산임대차변호사 국상종변호사에게 도움을 요청하시길 바랍니다.