부동산전문변호사와 알아보는 민박사업시설 매입계약 전 주의사항

부동산전문변호사와 알아보는 민박사업시설 매입계약 전 주의사항

여유롭고 한가한 노후를 위해 은퇴 후 민박사업에 뛰어드는 중년층 또는 노년층을 접할 수 있습니다. 그러나 간혹 행복한 노후를 꿈꾸려다 평생 꾸려온 재산이 한순간에 물거품이 되는 경우, 또는 주변여건은 제대로 살펴보지 않고 뛰어들었다가 경영난으로 오히려 어려움에 처하는 경우도 볼 수 있습니다. 또한 최근에는 도시민박사업이라 하여, 여행객이나 외국인에게 홈스테이 형태의 게스트하우스를 꾸리는 경우도 증가하고 있는데요. 오늘은 부동산전문변호사와 함께 민박사업시설 매입계약 전 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

민반사업 매입계약 체결 전 확인사항

매입할 민박사업의 건축물을 결정했다면 매매계약을 체결하기 앞서 가장 중요한것은 해당 부동산에 관한 부동산등기기록, 토지대장, 건축물대장 등을 열람하거나 발급하여 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.

또한 그저 서류상으로 확인하기보다는 직접 부동산 현장을 방문해서 부동산의 내용과 위치, 도로 접근성, 주변 편의시설과의 거리 및 주거환경 등을 직접 확인하여 민박사업 전망이 있는지 여부도 검토해보셔야 합니다.

부동산등기기록의 확인

부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 여러 권리관계에 대한 정보가 표시되어 있기 때문에 민박사업 매입계약에 앞서 해당 서류들을 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인해봐야 합니다.

부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 소정의 수수료를 내고 확인할 수 있습니다

토지대장 및 건축물대장의 확인

토지대장은 지적공부의 하나로 토지의 필지마다 해당 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등에 조사•측량해서 등록해 놓은 대장을 말하고, 건축물대장은 특별자치도지사 또는 시장•군수•구청장이 건축물의 소유•이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하는 대장을 이야기합니다.

만약 토지의 지목이 임야인 경우에는 토지대장 대신 임야대장에서 확인할 수 있습니다. 

최근 도로명주소 전면시행으로 인해 다소 혼란이 있기 때문에 부동산을 매입할 때는 토지대장, 건축물대장 등을 열람해서 부동산의 표시 내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 기록된 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있어 자칫 피해를 볼 수 있습니다.

토지이용계획확인서의 확인

민박사업 매입계약 전 확인해야 할 토지이용계획확인서는 지역이나 지구 등의 지정 내용과 그 지역•지구 등 안에서 제한되는 행위 등에 관한 사항이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시∙군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다. 그렇기 때문에 민박사업 시행 후 영업난에 시달리지 않기 위해서는 토지이용계획확인서를 열람해서 해당 부동산의 지역•지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

민박사업 매입계약 전 현장조사는 필수

많은 돈을 투자하여 민박사업을 시작했지만, 고객의 접근성이나 주변 경관이 좋지 않아 고객의 발길이 뜸하다면 자칫 여유로운 노후생활이 한순간에 사라질 수도 있습니다. 그렇기에 민박사업에 이용될 건축물을 매입하기에 앞서 반드시 현장조사를 실시하여 부동산등기부 등의 내용과 실제 내용이 일치하는지를 확인해야 할 뿐만 아니라 주변 여건을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

민박사업 매입계약 전 현장 조사를 할 때 살펴보면 좋은 사항들에 대해 부동산전문변호사가 말씀드리겠습니다.

- 주변 관광지와의 연계성

- 주변 편의시설과의 접근성

- 축사 등 주변 혐오시설과의 근접성

- 건축물의 전망(展望)

- 건축물의 노후화 정도

- 큰 도로에서 펜션까지의 이동통로(진입로)가 충분히 확보되고 있는지 여부와 소요 시간

- 진입로가 사유지인지 여부

- 주차공간이 충분히 확보되고 있는지 여부

- 바비큐장 등 주인의 환대가 가능한 시설이 충분히 확보되고 있는지 여부

- 다른 펜션과 차별화되는 테마가 있는지 여부

비록 귀찮을수도 있지만 내 재산을 지키기 위해서는 사소한 귀찮음은 잠시 접어두셔야 합니다. 민박사업에 덜컥 뛰어들었다가 피해를 입으시는 사례도 적지 않은 만큼 꼼꼼한 사전조사와 함께 부동산분쟁이나 매매 등으로 인해 어려움이 있으시다면 언제든 부동산전문변호사 국상종변호사와 함께 어려움을 해결하시길 바랍니다.