부동산전문변호사 상사유치권은

부동산전문변호사 상사유치권은

상법은 상인 간의 거래에서 빠르고 편리하게 담보를 취득할 수 있도록 채권이 유치물과 관련이 없더라도 상사유치권을 인정하고 있습니다. 반면 민법에 따라 유치권은 유치물과 관련 있는 채권일 경우에만 인정되며 저당권 등 다른 담보물권의 성립시기를 따지지 않고 담보물권자에게 대항할 수 있는데요.

상사유치권자는 유치권이 성립한 시기보다 앞서 설정된 저당권자에게 유치권을 주장할 수 있을까요? 부동산전문변호사의 조력이 필요한 위 사례를 통해 그 여부를 알아보겠습니다.

B사가 분양한 상가건물의 점포를 분양 받은 ㄱ씨는 부동산임대업 사업자등록 이후 준공검사를 끝낸 날부터 점포를 사용했습니다. A저축은행은 상가건물 전체에 약 90억 원의 근저당권설정등기를 마치고 B사에 75억 원을 대출했는데요.

B사가 이자 지급을 늦추자 A저축은행은 임의경매를 신청해 매각허가결정을 받은 다음 매각 대금을 완전 납부하고 소유권을 얻었습니다. ㄱ씨는 A저축은행의 담보권 실행으로 소유권이전등기의무가 이행이 불가능하게 돼 분양대금 상당의 손해배상채권을 얻었고, 이 채권이 변제될 때까지 점포를 유치할 권리가 있다고 내세우며 소송을 냈습니다.

부동산전문변호사의 조력이 필요한 사건에 대해 1, 2심은 "ㄱ씨가 상행위인 임대업을 운영하기 위해 점포를 분양 받았기 때문에 이 분양계약은 상인간의 상행위이고, 상행위로 인해 생긴 채무의 불이행으로 성립한 손해배상채권도 상행위로 인한 채권이므로 상사유치권이 성립한다고 봐야 한다"며 원고 승소 판결했습니다.

대법원은 "상사유치권은 민사유치권과는 다르게 피담보채권이 목적물에 관해 생길 것일 필요가 없는 대신 채무자 소유일 것으로 제한돼 있다"며 "이러한 뜻은 상사유치권이 성립됐을 때 채무자가 목적물에 대해 갖고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 내포한다”고 밝혔습니다.

이어 "채무자 소유의 부동산에 관해 이미 저당권이 설정돼 있는 상태로 채권자의 상사유치권이 성립했다면 상사유치권자는 채무자와 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수 내지 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항이 가능하지만, 앞서 설정된 저당권자나 그 저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 얻은 매수인에게는 대항할 수 없다"고 덧붙였습니다.

또 "ㄱ씨가 주장하는 손해배상청구권이 발생한 것은 B사가 A저축은행을 상대로 청산금청구소송을 냈을 때고, 근저당권설정등기가 마쳐진 날 이전에 ㄱ씨가 주장하는 상사유치권의 피담보채권이 발생했다는 점을 인정할 자료가 없기 때문에 ㄱ씨는 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 A저축은행에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다"고 설명했습니다.

따라서 법원 민사부는 점포를 분양 받은 ㄱ씨가 임의경매절차에서 점포에 대한 소유권을 취득한 선순위 저당권자 A저축은행을 상대로 낸 유치권존재확인소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 지법으로 환송했습니다.

상사유치권자의 경우 먼저 설정된 저당권자에 대항하지 못한다는 것을 알 수 있는데요. 상사유치권은 담보가치만 대상으로 한 제한물권에 불과하기 때문입니다. 이처럼 부동산전문변호사의 조력이 필요한 사건은 원심과 최종 대법원의 판결이 달라진 만큼 변호사의 조력이 더욱 중요시되는데요.

국상종 변호사는 부동산전문변호사로서 위 사례와 비슷한 일로 소송을 준비 중이시거나 법률 상담을 원하시는 분들께 신속하게 도와드리고 있으니 이와 같은 일에는 국상종 변호사와 함께 하시는 것을 권장합니다.