부동산임대차변호사 보증금 청구소송을

부동산임대차변호사 보증금 청구소송을

근저당이란 앞으로 생길 담보로 저당권을 먼저 설정하는 행위입니다. 여기서 저당권은 금전 대부로 채권자가 갖게 된 권리를 말하는데요. 이와 관련하여 임대차계약을 체결할 때 집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 즉시 계약을 해제할 수는 없다는 판결이 나왔습니다. 부동산임대차변호사의 조력이 필요한 해당 사건을 자세히 살펴보겠습니다.

ㄱ씨는 경기도 지역 소재의 한 아파트를 ㄴ씨로부터 보증금 약 1억 원에 임차하기로 하고 계약금 약 1000만 원을 지급했습니다. 그 때 ㄴ씨의 아파트에는 한도액이 약 1억 9000만 원인 근저당권이 설정돼 있었는데요. ㄴ씨는 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 약 5000만 원 줄이기로 ㄱ씨와 특약했습니다.

하지만 약속 당일까지 변동이 없었고, 이를 알게 된 ㄱ씨는 그 자리에서 ㄴ씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했습니다. ㄴ씨는 며칠 뒤 즉시 근저당권 설정 한도액을 약 1억 4000만 원으로 감액해 이를 등기한 다음 "의무를 따랐다"며 계약금을 반환하지 않았습니다.

이에 ㄱ씨는 임대차보증금 청구소송을 냈습니다. 부동산임대차변호사와의 상담이 필요해 보이는 위 소송에 대해 1심은 ㄴ씨의 손을 들어줬지만 항소심은 "ㄴ씨가 특약사항을 따르지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 ㄱ씨의 손을 들어줬습니다.

대법원은 "계약당사자 한 쪽이 채무를 따르지 않는 때에는 특별한 사정이 없다면 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 안에 따르지 않은 경우 계약 해제가 가능하다"며 "ㄱ씨가 한 해제 통고는 특약으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유 삼은 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어지지 않아 적법한 해제의 의사표시가 아니다"라고 밝혔습니다.

이어 "게다가 ㄱ씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 ㄴ씨가 그로부터 오랜 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 즉시 특약상의 채무를 따랐으므로 ㄱ씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 맞다"고 설명했습니다.

따라서 대법원은 임차인 ㄱ씨가 집주인 ㄴ씨를 상대로 "ㄴ씨 과실로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 반환하라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 지법으로 환송했습니다.

결론을 내리면 아파트를 임차할 때 집주인이 약속한 근저당 한도 감액을 하루 늦게 지켰다고 해도 특별한 사정이 없는 한 바로 계약 해제를 요구할 수 없다는 사실을 알 수 있는데요. 부동산임대차변호사와의 상담을 통해서 임대차계약 해지 사유가 되는지 충분히 논한 후 소송을 진행하는 것이 좋은 방법입니다.

부장판사 출신의 국상종 변호사는 부동산임대차변호사로서 부동산 분쟁과 관련된 전문 법률 지식을 제공하고 있습니다. 변호사의 조력을 필요로 하신다면 국상종 변호사와 동행하시길 바랍니다.