부동산 유치권 공사대금채권으로

부동산 유치권 공사대금채권으로

 

 

오늘 함께 살펴볼 부동산 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하는데요. 이와 관련한 사건을 통해 유치권에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

ㄱ씨 등은 지난 2008년 9월 공사대금 15억 원에 목욕탕시설공사 계약을 체결하고 공사에 착수했는데요. 공사 중인 건물에 근저당권을 설정했던 ㄴ금융사는 2009년 1월 임의경매를 신청해 건물에 기입등기를 완료했습니다. 그러자 2009년 2월 ㄱ씨 등이 부동산 유치권을 신고하고, 그 해 7월 공사를 완료했는데요.

 

이에 ㄴ금융사는 ㄱ씨 등이 신고한 부동산 유치권의 존재를 부정하며 소송을 냈습니다. 이번 소송을 심리한 1심 재판부는 ㄴ금융사의 손을 들어줬지만, 2심 재판부에서는 "부동산 압류 당시 공사대금채권이 변제기에 도달해야만 하는 것은 아니다"라며 원고인 ㄴ금융사의 패소 판결을 내렸는데요. 여기서 그치지 않고, 대법원에서 상고심이 열렸습니다.

 

대법원 재판부는 ㄴ금융사가 목욕탕 공사업자 ㄱ씨 등을 상대로 낸 부동산 유치권 부존재 확인소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 하급심으로 돌려보냈습니다.  

 

이와 같은 결정을 내린 이유에 대해 재판부의 판결문에 따르면 “유치권은 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립되고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 뒤 부동산 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 설명했는데요.

 

이어서 “비록 ㄱ씨 등이 경매개시결정 전에 점유를 시작했다고 하더라도 공사대금채권의 변제기가 경매개시 결정 전에 도래했다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 한 그와 같은 점유만으로는 부동산 유치권이 성립되지 않는다”고 밝혔습니다.

 

따라서 “경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득했다 할지라도 공사대금채권에 기인한 유치권으로는 부동산에 대한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 판시했습니다.  

 

덧붙여 대법원 재판부는 원심의 판결에 대해서 “공사대금채권의 변제기 도래 여부와 부동산 유치권 성립시기 및 경매개시결정과 선후를 따져보지 않은 채 ㄴ금융사의 청구를 배척한 것은 잘못이 있다”고 지적했습니다.

 

지금까지 판례를 통해 경매개시결정 전에 점유를 시작했을지라도 경매등기 후 공사를 완료했다면, 공사수급인은 부동산 유치권을 주장할 수 없다는 대법원의 판결을 살펴보았습니다.

 

이처럼 여러분께서도 부동산 경매로 인한 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 부동산 경매 관련 사건에 경험이 많은 법률가의 자문을 받으시는 것이 좋은데요. 다수의 부동산 유치권 관련 분쟁 해결을 도와드린 경험이 있는 국상종변호사에게 자문을 구하시고 함께 문제를 해결하시기 바랍니다.