유치권 성립요건 건물점유 했을 경우에는

유치권 성립요건 건물점유 했을 경우에는

다른 사람의 물건을 합법적으로 점유하고 있던 사람이 해당 물건에서 발생하게 되는 채권을 갖고 있을 경우 그 채권을 변제 받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 합니다. 이와 관련하여 건물에 대한 후순위 담보권자가 배당 받기가 어렵다고 판단되자 형식적인 임대차계약을 체결한 후 이를 근거로 유치권을 행사하면서 벌어진 소송에 대한 대법원 판결이 있었습니다. 

오늘은 건물점유를 주장하며 벌어진 유치권 부존재확인소송에 대한 법원의 판결을 통하여 유치권 성립요건에 대한 관련 법률 사항을 살펴보도록 하겠습니다. 

사안에 따르면 2006년 A사가 소유하고 있던 건물에 대한 2순위 근저당권자인 B은행은 A사가 소유하고 있던 수산물에 대해 양도담보를 설정했는데요. 또한 2008년 A사가 이미 채무초과인 상태인 것을 알면서도 B은행은 수산물 관리를 구실로 A사가 소유하고 있던 건물을 임대했습니다. 

이후 2009년 A사가 소유하고 있던 건물에 대해 경매가 진행되어 1순위 근저당권과 경매절차상 지위를 승계 받게 된 C은행이 건물의 인도를 요구하자 건물임대차계약에 의거하여 건물점유를 하고 있던 B은행은 유치권 성립요건에 충족된다며 건물 인도를 거절했는데요. 이러한 분쟁이 지속되자 결국 C은행은 B은행을 상대로 소송을 제기했습니다. 

해당 사안에 대한 재판부의 판결문에 따르면 “채권자가 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 유치권 성립에 의하여 저당권자 등이 불이익을 입게 될 것을 알면서도 자신의 채권을 우선적으로 만족시키기 위해 채무자와 의도적으로 유치권 성립요건에 충족되는 내용의 거래를 일으키고 목적물을 점유하였을 경우 신의칙에 반하는 권리행사나 남용으로 허용되지 않는다”고 밝혔습니다. 

또한 “B은행은 채무자인 A사가 C은행에 대해 연체하고 있는 제1순위 근저당권의 피담보채권이 약 70억 원이고, A사가 소유하고 있던 건물의 감정가액인 약 50억 원을 초과한다는 점을 파악한 후 임대차계약이 보증금도 없이 월 임대료 약 300만 원에 체결하는 등 통상적인 임대차계약에 비해 임대료가 낮게 책정된 만큼 이를 고려하여 판결을 내려야 한다”고 설명했습니다. 

따라서 “B은행은 선순위 근저당권자인 C은행의 신청에 의거하여 건물에 대한 경매절차가 개시될 것을 인식한 후 임대차계약을 체결하고 유치목적물에 관한 점유를 이전 받았기 때문에 B은행의 유치권 주장은 받아들일 수 없다”고 판단했습니다. 

즉 대법원 민사부는 선순위 근저당권자인 C은행이 후순위 담보권자인 B은행을 상대로 제기한 유치권 부존재확인소송 상고심에서 원고 승소 판결을 내린 원심은 정당하다며 이를 확정했습니다. 

지금까지 유치권부존재확인소송에 대한 법원의 판결을 살펴보았는데요. 이처럼 채권의 변제를 위해 유치권을 행사할 경우에는 다양한 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 부동산소송에 능한 변호사를 선임하여 입증할 수 있는 자료를 철저하게 수집한 후 법적으로 정확하게 대응하는 것이 바람직합니다. 

그러므로 유치권과 관련하여 부동산소송에 능한 변호사 선임이 필요할 경우에는 부동산전문변호사인 부장판사 출신 국상종변호사를 찾아주시기 바랍니다.