우선변제권, 먼저 배당 받을 수 있는 권리

우선변제권, 먼저 배당 받을 수 있는 권리

안녕하세요. 부동산임대차소송변호사 국상종변호사입니다.

우선변제권이란임차인이 확정일자를 받고 임차주택이 경매나 공매에 붙여졌을 때 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 얘기하는데요. 주택이 경매, 공매에 넘어갈 때는 적용이 되지만 상속이나 증여로 인한 경우 적용이 되지 않기 때문에 잘 알아두셔야 합니다. 또한 전월세 세입자들이 대항력이나 우선변제권을 잘 몰라서 피해를 입는 경우가 점점 늘어나고 있는데요. 오늘은 부동산임대차소송변호사로서우선변제권에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

                                                      우선변제권                                               

우선변제권의 개념과 요건

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

확정일자의 취득

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. (대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결)

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. (대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결)

확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되므로, ‘그 날 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것’만을 증명하지만, 예외적으로 주택임대차계약증서상의 확정일자에 대해 주택임대차보호법에서는우선변제권, 대항력 등 특수한 효력을 부여하고 있습니다.

확정일자를 받는 절차

임차인의우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 임대주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시•군•구의 출장소를 방문하여 부여받을 수 있습니다.

전입신고 이후 확정일자 부여를 별도로 청구할 수 있고, 임차인의 가족 또는 지인 역시 임차인과의 관계를 증명하지 않고 확정일자의 부여를 청구할 수 있습니다.

확정일자를 받으려는 임차인은 국민기초생활보장법 제2조제2호에 따른 수급자, 독립유공자예우에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당), 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당), 고엽제후유의증 환자지원 등에 관한 법률 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자, 참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률 제5조에 따라 등록된 참전유공자, 5•18민주유공자예우에 관한 법률 제7조에 따라 등록 결정된 5•18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당), 특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당), 의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당), 한부모가족지원법 제5조에 따른 보호대상자에 해당하는 경우를 제외하고는 600원의 수수료를 내야합니다. 계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩 더 내야 합니다.

확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실•멸실한 경우에는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시•군•구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

우선변제권의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결)

혹시 전세금보장신용보험이라고 알고 계신가요? 임차기간 중에 해당 주택이 경매가 되거나 임대차계약이 해지, 종료가 되고 30일이 지나도 임차인이 임차보증금을 반환 받지 못할 경우 그 손해를 보상해주는 제도로서 관련 피해를 줄이고자 진행이 되고 있는데요. 많은 분들이 이런 제도를 모르거나 섣불리 부동산거래를 진행하다가 피해를 보는 경우가 허다하게 일어나고 있습니다. 이처럼 부동산관련 피해로 소송을 준비하시거나 해결하지 못한 문제가 있으신 경우 부동산임대차소송변호사 국상종변호사를 찾아주시면 문제를 해결해드리도록 하겠습니다. 

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053