채권자의 우선변제권 행사

채권자의 우선변제권 행사

안녕하세요, 부동산임대차변호사 국상종변호사입니다.

요즘같이 전세난에 시달리는 이때에, 힘들게 전세금을 마련하여 들어간 집이 갑자기 경매나 공매로 넘어간다면? 이보다 더 황당할 수 없는데요. 이러한 경우 주택임대차보호법에서 임차인이 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리인 ‘우선변제권’으로 도움을 받으실 수 있습니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우, 임차주택이 경매나 공매에 붙여졌을 때, 그 경락대금에서의 다른 후순위권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말하는데요. 오늘은 부동상임대차변호사와 함께 우선변제권에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

임차주택이 경매나 공매에 붙여지는 경우, 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 하는데, 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지함과 더불어 허위로 날짜를 소급해 주택 임대차계약을 체결하여우선변제권을 행사하는 것을 방지하기 위해 마련된 제도입니다. 확정일자는 증서가 작성된 날짜에서 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.

확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되기 때문에, 그날 현재의 문서가 존재하고 있었다는 것만을 증명합니다. 하지만 예외적으로 주택임대차계약 증서상의 확정일자에 대해 주택임대차보호법에서 우선변제권, 대항력 등의 특수한 효력을 부여하고 있습니다. 

임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 임대주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시•군•구의 출장소를 방문하여 부여받을 수 있으며, 전입신고 후 확정일자 부여를 별도로 청구하는 것과 임차인의 가족 또는 지인 역시 임차인과의 관계를 증명하지 않고도 확정일자부여를 청구하는 것이 가능합니다.

확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실이나 멸실한 경우에는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시•군•구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.

우선변제권은 서민 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시 다른 담보물권에 앞서 주택보증금을 우선변제 받을 수 있는 서민 보호권리라고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때 적용되고, 일반 매매 또는 상속, 증여 등과 같은 경우에는 적용되지 않고 있으니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 부동산임대변호사 국상종변호사와 함께 임차인이 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리인 우선변제권에 대해 알아보았습니다. 하루하루 지내다보면 평탄한 날도 있지만, 굴곡있는 날이 있는 것은 당연합니다. 그렇게 변수가 많은 일생에서 적어도 나와 소중한 가족을 보호할 수 있는 제도가 있다면, 한번쯤은 확인하고 기억해두는 것이 도움이 될텐데요. 우선변제권이나 부동산임대에 대해 더 궁금한 것이 있거나 이로 인한 소송이나 분쟁진행으로 변호사의 조력이 필요한 경우, 부동산임대차변호사 국상종변호사를 찾아주시면 사건을 해결해드리겠습니다.

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053