유익비상환청구 임대차 종료 후에는?

유익비상환청구 임대차 종료 후에는?

안녕하세요, 부동산소송변호사 국상종변호사입니다

민법에서 유익비는 물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용을 뜻합니다. 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복권자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대해 행사할 수 있는 것을 말하는데요. 이러한 유익비를 지출한 경우, 임차인은 임대차 종료 시에 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 여기서 유익비는 임차인의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이어야 합니다. 

‘유익비상환청구권’이란 임차인이 임대차관계로 임차주택을 사용•수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환받으면 됩니다. 따라서 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결).

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 필요비를 지출한 경우와는 달리 즉시 그 상환을 청구할 수는 없으며, 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있습니다. 임차인이 유익비의 상환을 청구하면, 임대인은 이에 응하여야 하나, 과다한 유익비의 일시적인 상환의무로 곤경에 처할 수도 있기 때문에 법원은 임대인의 청구에 따라 상당기간 상환의 유예를 허여(許與)할 수 있습니다.

유익비의 상환청구는 임대인이 임차주택을 반환받은 날부터 6개월 내에 해야 합니다. 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하면 됩니다.

임차인의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비의 상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다. 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차주택을 임대인에게 명도할 때에 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우에는 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다.

오늘은 부동산소송변호사로서 임대차관계 종료 시, 투하 비용의 회수를 위한 유익비상환청구에 대해 알려드렸습니다. 유익비상환청구 시 임차인은 임차주택에 대한 유익비의 상환을 받을 때까지 그 주택을 점유할 권리가 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 종전과 같이 임차주택을 점유하면 사용, 수익이 가능하지만 이때의 점유기간동안의 차임상당액은 부당이득으로 임차인에게 반환해야 합니다. 유익비상환청구에 대해 더 궁금한 것이 있거나 소송이나 분쟁진행으로 상담이 필요하신 경우 부동산소송변호사 국상종변호사를 찾아주시면 사건을 해결해드리도록 하겠습니다. 

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053