임차인의 대항력_부동산분쟁변호사

임차인의 대항력_부동산분쟁변호사

안녕하세요. 부동산분쟁변호사 국상종변호사입니다.

최근 국토교통부가 내놓은 12•3 부동산 후속조치 중 하나로 ‘전세금 안심대출’이라는 상품이 새로 나온다고 합니다. 이는 내려갈 줄 모르고 치솟기만 하는 전세금으로 인해 대출이 필요하지만 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자들을 위한 상품인데요. 만약 전세계약 종료 후 집주인이 한달 이내에 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어간 경우 대한주택보증이 책임을 지고 전세금을 대신 돌려주는 방식이라고 하여, 내년에는 좀 더 전세금 마련이 수월해질 것으로 예상됩니다. 혹시나 어렵게 마련한 전세금을떼일까 하는 불안감을 가지고 계실 분들을 위해 오늘 부동산분쟁변호사로서 임차인의 대항력에 대해 알아볼까 합니다.

                                                   대항력이란?                                                 

임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하는 것으로, 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 발생합니다. 이로 인해 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되는 상황이 발생되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주가 가능하고, 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있게 됩니다.

                                              주택의 인도란?                                                  

쉽게 말씀 드려서 점유의 이전을 뜻하는 말입니다. 주택에 대한 사실상의 거주자가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말하며 이는 주택임대차보호법 제3조제1항에 의거하여 대항력을 갖기 위해서 꼭 필요합니다.

                                            주민등록과 전입신고                                             

대항력의 획득을 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하는데요. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며, 전입신고 시 다음과 같은 경우를 주의해서 14일 이내에 신고하셔야 합니다. 

<전입신고시 주의사항>

대항요건을 갖추지 못하여 보호받을 수 없는 경우

전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우

공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동•호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우

대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우

전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우

신축중인 주택에 대한 전입신고

준공검사 전 입주하는 경우 건물등기부가 마련되지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 많으나, 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 등기사항증명서를 발급받아 동과 호수를 다시 확인하여 전입신고 시 기입한 동,호수가 맞는지 확인하여야 합니다. 잘못 기재되어 있을 경우 대항요건을 갖추고 있지 않기에 보호 받을 수 없습니다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 그 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생기고 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

                                    부동산분쟁변호사가 알려주는 유용한 팁                            

지금부터 부동산분쟁변호사로서 다가구주택을 임대한 경우와 연립주택을 임대한 경우에 대해 대항력 취득 여부를 말씀드리려고 합니다. 이 두가지의 경우는 비슷한 듯 보이나, 조그만 실수로 인해 대항력을 취득하지 못하여 손해를 볼 수도 있습니다. 그렇기에 다시 한번 살펴보시는 꼼꼼함을 발휘하셔야 합니다.

<다가구주택 임대차>

A씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. A씨의 대항력 취득여부는?

우선 답변을 드리자면 대항력 취득이 가능합니다. 그 이유는다가구주택이 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물이기 때문인데요. 이에 따라 A씨는 주민등록법 시행령 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 합니다.

<연립주택 임대차>

B씨는 연립주택의 103동을 임대후, 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 이때 B씨의대항력취득여부는?

답변은 안타깝지만 취득할 수 없습니다. 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록이 된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 B씨는 대항력을 취득할 수 없습니다.

어렵게 마련한 전세보증금이 숫자와 글자 단 몇 개의 차이로 보호받을 수도 보호받지 못할 수도 있습니다. 그렇기에 아무리 작은 부분이라도 소홀히 넘겨서는 안되는 것인데요. 내년에는 앞에서 말씀 드린 전세금 안심대출 외에도 ‘통합정책모기지’라는 정책이 시행될 예정이어서 내집 마련이 좀 더 수월해진다고 합니다. 좀 더 알차고 똑똑하게 내집 마련이나 전세금 마련을 위해 귀찮더라도 꼼꼼한 정보력이 필요한 것 같습니다. 임대차나 매매와 관련하여 곤란을 겪고 계시다면 부동산분쟁변호사 국상종변호사와 함께 해결하실 수 있도록 도움을 드리겠습니다.

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053