상가건물임대 시 차임증감청구

상가건물임대 시 차임증감청구

안녕하세요, 부동산임대변호사 국상종변호사입니다.

영세 상인을 포함한 상인들이 다른 이의 상가건물을 빌어서 상업 행위를 하는 것을 보호하기 위한 법률이‘상가건물임대차보호법’입니다. 상가건물 임대차보호법은 일반적으로 사회적 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 법입니다. 임대인이 무리하게 상가건물의 차임을 증감 청구하는 경우, 상가건물임대차보호법에서는 어떻게 이야기하고 있는지 부동산임대변호사 국상종변호사가 알려드리도록 하겠습니다. 

차임 또는 보증금의 증액청구 

임대인은 임대차계약의 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다. 

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있는데, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다. 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.

차임 또는 보증금의 감액청구

임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다. 

증액금지의 특약과 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없어서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우, 보증금중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

따라서 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있는지 여부를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

임대인의 차임증액청구는 임차인과 임대인 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우 증액을 청구할 수 없도록 되어 있습니다. 하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 특약 유지에 반하고 있다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우, 차임증액을 청구하는 것이 가능합니다. 

오늘은 부동산임대변호사로서 상가건물 임대 시, 임차인이 차임을 무리하게 증감 청구하는 경우에 대해 알려드렸습니다. 상가건물 임대에 대해 더 궁금한 것이 있거나, 소송이나 분쟁 진행으로 상담이 필요한 경우 부동산임대변호사 국상종변호사를 찾아주시면 사건을 해결해드리겠습니다.

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053