부동산투기방지를 위한 토지거래허가구역

부동산투기방지를 위한 토지거래허가구역

 

 

안녕하세요, 부동산변호사 국상종변호사입니다.

토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 그리고 지가가 급격하게 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅투기를 방지하기 위해 설정한 구역을 ‘토지거래허가구역’이라고합니다. 최근 법률상담 중 토지거래허가에 대한 문제로 찾아오신 분들이 있었는데요. 농지를 계약하고 중도금을 치르는 과정에서 토지거래허가구역임을 알아채고 어떻게 해야 할지 몰라 해결책을 찾으러 오시거나 토지거래허가구역으로 인한 소송이나 분쟁으로 골머리를 앓고 계신 분들이 찾아와 감정적으로 호소를 하셔서 해당 사건에 대해 해결책을 제시해 드렸었습니다. 그래서 오늘은 부동산변호사로서 토지거래허가구역에 대한 내용에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가를 받은 경우, 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다. ‘토지거래허가제’란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다.

 

허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 변경허가를 받아야 합니다.

 

※토지거래계약이란 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)하는 계약을 말하며 예약을 포함합니다.

 

 

 

토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 않는데요. 판례에서는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다(대법원 1991. 12.18.선고 90다12243판결).

 

※ 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다

 

 

Q. A는 B로부터 농지를 매수하려고 합니다. 그런데 해당 농지가 토지거래허가구역 내에 있습니다. 이 경우 별도의 허가나 절차가 필요한가요?

 

A. 원칙적으로 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대해 매매 등의 계약을 하려는 당사자는 공동으로 해당 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 허가를 받기 위해서는 허가신청서와 농업경영계획서 및 토지취득자금조달계획서를 제출해야 합니다. 해당 서류를 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 필요한 조사를 하며 조사결과를 토대로 신청인에게 허가증을 교부하게 됩니다.

 

따라서 A씨가 취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 허가신청서, 농업경영계획서 및 토지취득자금조달계획서를 작성하여 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받으면 됩니다. 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다.

 

 

 

토지거래허가를 받으려는 사람은 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획ㆍ취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 단, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있습니다.

 

토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가신청서에 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 허가신청서를 제출받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 필요한 조사를 해야 합니다. 시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받은 때에는 민원사무 처리에 관한 법률의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지해야 합니다. 선매협의절차가 진행 중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지해야 합니다.

 

선매협의절차의 진행 기간에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 해당 기간이 만료한 날의 다음날에 토지거래허가가 있는 것으로 보고,시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부해야 합니다

 

 

 

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가되지 않습니다.

 

* 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당되지 않는 경우

- 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것인 경우

- 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려고 하는 것인 경우

- 허가구역 안에 거주하는 농업인ㆍ임업인ㆍ어업인 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제119조제1항에 해당하는 일정한 자가 해당 허가구역 안에서 농업ㆍ축산업ㆍ임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우

- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률그 밖의 법률에 따라 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우

- 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하려고 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우

- 허가구역의 지정 당시 해당 구역 안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하려고 하는 것인 경우

- 허가구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 다음의 목적에 이용하려는 것인 경우

 

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 그 밖의 법령에 따라 농지법 상의 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날로부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우. 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말함)은 종전의 토지가액 이하이어야 합니다.

2. 관계 법령에 의하여 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 나대지·잡종지 등의 토지(임야 및 농지를 제외함)로서 관계법령의 규정에 따라 건축물이나 공작물의 설치행위가 금지되거나 형질변경이 금지 또는 제한되는 토지 또는 도로·하천 등 도시·군 계획시설에 편입되어 있는 토지로서 그 사용·수익이 제한되는 토지에 대하여 현상보존의 목적으로 토지의 취득을 하려는 경우

 

 

 

* 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음에 해당되는 경우

- 도시계획 그 밖의 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 않은 경우

- 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 초래할 우려가 있는 경우

* 허가신청 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

토지거래허가처분에 대하여 이의가 있는 사람은 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다. 이의의 신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보해야 합니다.

 

토지거래허가구역에 대해 더 궁금한 것이 있거나, 소송, 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 경우 부동산변호사 국상종변호사를 찾아주시면 사건을 시원하게 해결해드리도록 하겠습니다.