상가임대차계약기간 갱신 여부에 따른 권리금회수보호의무는

상가임대차계약기간 갱신 여부에 따른

권리금회수보호의무는

아파트 상가는 예전부터 아파트의 중심지이기도 했습니다. 사람들이 가장 많이 모이는 장소이기도 하고, 상가 안에는 문구점, 분식집, 반찬가게, 식당 등 다양하게 많은 상업지들이 있었기 때문입니다.

이런 상가 역시 우리가 집을 계약하는 것처럼, 계약을 통해서 자리를 잡고 장사를 하게 됩니다. 

상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록 대상인 상가건물 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 그 대상이 됩니다. 민법에 따른 임대차의 경우에는 한 사람이 다른 사람에게 목적물을 사용하고 수익을 낼 것임을 약속하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급함으로써 성립되는 계약입니다. 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차도 민법의 적용을 받기도 합니다.

이러한 임대차계약은 매년 갱신할 수 있는데, 우선 상가임대차계약기간에 대해서 합의 갱신을 하는 경우는 임대차 만료기간 중에 당사자들 간의 협의로 임대차를 이어 나가는 계약입니다. 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 종료된 후에 동일한 임대인과 임차인 간 새로운 관계를 설정하는 재설정과도 다르고, 계약기간 중 미리 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 다릅니다. 

당사자들 사이에서 상가임대차계약기간이 끝난 후에도 계약 해지에 관해서 특별한 의사 표시가 없는 경우에는 묵시의 갱신이라고 하여 계약이 지속됩니다. 그럼에도 일방이 계약갱신을 요구하기도 하는데, 개정 전에는 5년 동안 계약갱신을 요구할 수 있었으나, 법이 개정됨에 따라 그 기간이 10년으로 늘어난 바 있는데요.

이 때 임차인은 임대차계약기간이 만료하기 6개월 전부터 한 달 전까지 임대인에게 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 이유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.

임차인이 상가임대차계약기간 갱신을 원한다면 기간이 종료되기 전에 계약 갱신을 지속적으로 요구해야 계약이 갱신될 수 있습니다. 그렇지만 어떤 경우에 따라서는 계약 갱신을 거절할 수도 있습니다.

임차인이 세 번 차임을 연체한 사실이 있거나, 부정한 방법으로 임차한 경우 등 법의 도움을 받아 조건들을 따졌을 때, 계약기간을 이어 나가는 것을 거부할 수 있는 것인데요. 임대차기간이 만료된다면 보증금 및 권리금 회수 등 몇 가지 절차들이 진행됩니다.

그렇다면 상가임대차계약기간이 종료되어 임차인에게 추가 계약 갱신할 요구권이 없는 상황일지라도 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 보호해주어야 할 의무가 있을까요?

이에 대한 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 B씨의 상가를 빌려 조그마한 가게를 운영해 왔습니다. 그런데 임대차기간 5년이 지나고 난 이후에 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없게 되자 (본 사건의 경우 법 개정 전, 현재는 10년), A씨는 상가임대차계약기간이 끝나기 전에 새로운 임차인인 C씨와 가게의 시설, 거래처 등 모든 재산적인 가치들을 일정의 권리금을 받고 양도하는 계약을 체결했습니다.

A씨는 상가 주인인 B씨에게 권리금 계약 사실을 통지하고 나서 C씨와 이 상가에 대한 임대차 계약을 이어달라고 요청하였습니다. 그러나 B씨는 건물이 낡아 재건축을 진행할 예정이라는 이유로 이를 거절했고, A씨는 B씨가 자신의 권리금회수기회를 침해했다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

사건을 맡은 1심과 2심에서는 법정 임대차 기간이 지남에 따라 임차인이 임대인에게 상가임대차계약기간을 갱신할 수 없는 경우, 임대인에게 권리금을 회수할 기회를 보호할 의무가 없다며 임대인 B씨의 손을 들어주었습니다.

그러나 대법원으로 올라가면서 원심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈는데, 대법원에 따르면 비록 임대차 기간이 지났지만 A씨가 가게를 운영하는 동안 형성해온 고객들의 거래처나 신용 등의 재산적 가치들이 지속적으로 유지되기 때문에, 임차인의 권리금회수를 보장해야 한다는 것입니다.

또한, 이처럼 권리금회수기회를 보호한다고 하여 임대인 소유의 상가건물에 대한 수익권을 과하게 제한하는 것이라 볼 수도 없다고 설명하며 판결 이유를 밝혔습니다.

살펴본 바와 같이, 임대차계약을 체결하는 과정에서, 또는 상가임대차계약기간이 종료됨에 따라 임대인과 임차인, 그 밖의 이해관계인들 사이에서는 다양한 이해관계가 얽혀 갈등양상이 나타날 수 있습니다.

또한 금전적인 문제와 얽혀 각자의 입장이 첨예하게 대립될 수도 있는 만큼 관련한 분쟁이 발생했다면 사건 초기에 체계적인 대응전략을 세움으로써 사안의 진행 방향성을 모색해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것입니다.