부동산임대차소송변호사, 상가건물임대차계약 전 확인사항

부동산임대차소송변호사, 상가건물임대차계약 전 확인사항

 

 

안녕하세요. 부동산임대차소송변호사 국상종변호사입니다.

 

최근 상가건물임대차계약에 대해 이면계약을 했다는 영화관에 관한 내용을 접해볼 수 있는데요. 영화관 측은 허위사실이라면서 법적 대응까지 불사하겠다는 입장을 밝혔습니다. 이처럼 상가건물임대차계약의 경우 계약 전부터 꼼꼼히 확인을 하고 진행을 해야 이러한 피해를 줄일 수 있는데요. 오늘은 상가건물임대차계약 전에 어떤 것들을 확인해야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

상가건물의 용도 확인

 

건축물대장에서 확인해야 할 사항

 

건축물대장의 개념

 

건축물대장은 건축물의 소유•이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부로 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있습니다. 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않으면 일반건축물대장, 소유자가 구분되어 있으면 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다.

 

건축물대장에서 확인할 사항

 

상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 하고 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다. 또한, 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

 

토지대장에서 확인해야 할 사항

 

토지대장의 개념

 

토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다.

 

토지대장에서 확인할 사항

 

토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차 하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

 

토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항

 

토지이용계획 확인서의 개념

 

토지이용계획 확인서는 지역•지구 등의 지정내용과 그 지역•지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류입니다.

 

토지이용계획 확인서에서 확인할 사항

 

토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 여부 등을 확인해야 합니다.

 

부동산등기부 확인

 

부동산등기부의 개념

 

부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시(부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적)와 부동산의 권리관계(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸)의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.

 

갑구에서 확인해야 할 사항

 

부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항을 확인해야 하고 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않은지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 하는데요. 가등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

 

을구에서 확인해야 할 사항

 

저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 상가건물은 피해야 하는데요. 저당권이나 전세권이 설정된 후 상가건물을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 됩니다. 따라서 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당 받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당 받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

 

그리고 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 하는데 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

 

또한, 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들면 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제 받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

 

상가건물임대차계약으로 인한 피해를 보고 계신가요? 아니면 이외의 궁금한 사항이 있으시거나 부동산임대차 등으로 소송이나 분쟁으로 도움을 원하시는 분들을 위해 부동산임대차소송변호사 국상종변호사가 풍부한 경험과 성공적인 실적 등을 바탕으로 여러분의 문제에 실질적인 해결책을 제시하여 시원하게 해결해드리겠습니다.