상가건물 임대차의 종료_부동산임대차분쟁변호사

상가건물 임대차의 종료_부동산임대차분쟁변호사

 

 

안녕하세요. 부동산임대차분쟁변호사 국상종변호사입니다.

 

상가건물을 계약하고 나서 임대차 계약이 종료되는 경우가 있습니다. 당연히 계약 시에 정한 기간이 만료된 경우 임대차는 종료가 되지만 이외에 특약이 있거나 임대인과 임차인의 갈등 등으로 인해 임대차가 종료되는 경우도 있는데요.
최근에도 서울의 한 빌딩 상가 입주에 관련하여 ‘악마계약’으로 불만이 점점 높아져서 손해배상과 임대차 해지에 무게를 두고 있는 사건사고로 임대차가 종료되는 경우가 있었습니다. 이에 상가건물 임대차 종료의 원인들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

상가건물 임대차의 종료 원인

 

임대차기간의 만료

 

임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료되고 기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 만료되면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료됩니다. 하지만 당사자 일방 또는 쌍방이 계약기간 내에 해지할 권리를 보류한 때는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.

 

예를 들어, 당사자가 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 “부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다.”라는 ‘해지권 유보’의 특약을 한 경우에는 임대차기간의 약정이 있더라도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

또 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대인 또는 파산관재인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있는데요. 이 경우 각 당사자는 계약해지로 인해 생긴 손해배상을 상대방에게 청구할 수 없습니다.

 

임대차기간의 약정이 없는 경우

 

임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.

 

임대차계약의 해지

 

임대차기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

 

 

임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우

 

1. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때

 

2. 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때

 

임대인이 해지할 수 있는 경우

 

1. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우

 

2. 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우

 

3. 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우

 

상가건물 임대차보호법에는 차임연체로 인한 계약해지에 관하여 따로 규정하고 있지 않고, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 제1호에서 계약갱신요구권의 제한을 규정하고 있을 뿐이지만, 판례는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에 대하여 '연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것'이라고 하여 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 제1호를 근거로 해지의 요건으로 차임 3기 연체가 요구된다고 해석한 바 있습니다.

 

임대차 종료의 효과

 

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 

임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸되고 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다.

 

 

임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환

 

임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

 

따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환 받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 ‘동시이행항변권’을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 ‘동시이행항변권’을 가지게 됩니다.

 

상가임대차 시 임대인과 임차인의 갈등이 빈번히 일어나기 때문에 소송이나 분쟁으로 골머리를 앓고 계시는 분들이 많은데요. 아직까지 해결되지 않은 문제로 피해를 보고 계신다면 부동산임대차분쟁변호사 국상종변호사가 문제에 대한 실질적인 해결책을 제시하여 해결해드리겠습니다