상가건물의 임차권등기명령_부동산임대차승소변호사

상가건물의 임차권등기명령_부동산임대차승소변호사

 

 

안녕하세요. 부동산임대차승소변호사 국상종변호사입니다.

‘임차권등기명령제도’가 있음에도 불구하고 많은 임차인들이 잘 몰라서 활용을 제대로 하지 못하고 있는 것 같습니다. 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 보는 분들이 늘어나고 있지만 임대차기간이 만료됐음에도 불구하고, 전세금 등을 떼일까봐 쉽사리 해결을 못 보시는 분들이 있습니다. 이를 해결할 수 있는 임차권등기명령에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임차권등기명령제도의 개념

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.  임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령의 신청

 

신청요건

 

임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다.

 

① 임대차가 종료된 후

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

② 보증금이 반환되지 않은 경우

 

임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

 

 

임차상가건물

 

임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없지만 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 하며, 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

 

임차권등기의 효과

 

대항력 및 우선변제권의 유지

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되어 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 상실되지 않습니다. 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

 

대항력 및 우선변제권의 취득

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되지만 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

 

 

소액보증금의 최우선변제권 배제

 

임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 되는데요. 이는 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

상가 계약에 있어서도 문제가 많지만, 요즘 같은 이사철에는 임대기간이 종료되었지만 전세금을 떼일까봐 이사를 가지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없는 문제들을 겪고 있는 분들이 적지 않습니다. 이와 같은 문제들이 있으신 분들을 위해 부동산임대차승소변호사 국상종변호사가 법률적으로 해결해드리겠습니다.