부동산임대차 승소변호사, 임대주택의 임대차계약 갱신과 해지

부동산임대차 승소변호사, 임대주택의 임대차계약 갱신과 해지

 

 

안녕하세요. 부동산임대차 승소변호사 국상종변호사입니다.
임대주택의 임대차계약을 하고 약정한 기간이 끝나면 갱신을 하거나 해지를 하게 됩니다. 최근 이 과정에서 보증금을 반환 받지 못하는 등의 문제나 임대인과 임차인의 갈등으로 소송 및 분쟁이 지속적으로 늘고 있는데요. 이러한 문제를 줄이기 위해 ‘임대차계약을 갱신할 때는 어떻게 해야 하고 임대사업자가 갱신을 거절하거나 임대차계약을 해지하거나 해제할 수 있는 경우에 대해 살펴보겠습니다. 또한, 이와 반대로 임차인이 갱신을 거절하거나 해지하거나 해제할 수 있는 경우에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차계약의 갱신

 

임대주택의 입주자와 임대사업자가 표준임대차계약서에서 약정한 임대차기간이 끝나면, 그 입주자는 임대차계약을 갱신하여 계속 거주할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신

 

임대사업자가 갱신거절의 통지 등을 하지 않는 경우

 

임대사업자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대주택의 입주자에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지하지 않은 경우에는 계약기간이 끝난 때에 종전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

임대주택 입주자가 갱신의사가 없음을 통지하지 않는 경우

 

임대주택의 입주자가 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신의사가 없음을 임대사업자에게 통지하지 않은 경우에도 계약기간이 끝난 때에 종전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

묵시적 갱신에서의 임대차기간

 

묵시적으로 계약이 갱신되는 경우 임대차의 존속기간은 2년입니다.

 

묵시적 갱신이 제한되는 경우

 

임대주택의 입주자가 2기의 임대료에 달하도록 연체하거나 그 밖에 입주자로서의 의무를 현저하게 위반한 때에는 묵시적 갱신이 적용되지 아니합니다.

 

묵시적 갱신에서의 계약 해지

 

묵시적 갱신의 경우 임대주택의 입주자는 언제든지 임대사업자에게 계약의 해지를 통지할 수 있고 임대주택의 입주자가 임대사업자에게 임대차계약의 해지의사를 통지한 경우 임대사업자가 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 임대차계약은 해지됩니다.

 

 

임대사업자의 해제·해지 및 갱신거절

 

임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이

 

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대 받은 경우

 

2. 임차권의 양도나 전대 제한을 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

 

3. 임차인이 국가 또는 지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사·보금자리주택건설 등에 관한 특별법에 따른 공공기관 또는 공동사업시행자기 건설 또는 매입하여 공급하는 임대주택에 중복하여 입주 또는 계약한 것으로 확인된 경우

 

4. 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

 

5. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

 

6. 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우

 

7. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우

 

8. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

 

9. 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우

 

10. 표준임대차계약서에 따른 입주자의 의무를 위반한 경우

 

11. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우

 

12. 임차인이 분양전환신청기간 이내에 분양전환신청을 하지 않는 경우에 해당하는 경우

 

에는 임대차계약을 해제·해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 분납임대주택의 임대사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우에는 분납임대주택의 반환금의 산정기준에 따라 반환금을 임차인에게 지급해야 합니다.

 

 

임차인의 해제·해지 및 갱신거절

 

임대주택에 거주 중인 임차인은

 

1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

 

2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우

 

3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우

 

4. 임대사업자의 책임 있는 사유로 입주기간의 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우

 

5. 임대사업자가 표준임대차계약서에 따른 의무를 위반한 경우

 

6. 임대사업자가 임대차계약 체결 후 또는 보증기간 만료 후 1개월 이내에 임대보증금에 관한 보증보험에 가입하지 않은 경우

 

에 해당할 때에는 임대사업자와의 임대차계약을 해제·해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

최근에 임대차계약에 대한 사기 피해가 속출하고 있습니다. 임대차계약서를 위조하여 보증금을 빼돌리는 등의 사건사고들이 늘어나고 있는데요. 이처럼 임대차계약으로 인한 피해로 소송을 준비하시거나 도움이 필요하신 분들은 부동산임대차 승소변호사 국상종변호사가 여러분의 문제를 해결해드리겠습니다.