점포임대차권리금 계약 종료시 돌려받기 위해서는

점포임대차권리금 계약 종료시 돌려받기 위해서는

상가를 운영하시게 되면 자가 건물에서 영업을 하기보다는 점포를 임대차하여 상점을 열게 되는 경우가 많습니다. 특히 상권이 잘 형성되어 있는 곳 같은 경우에는 해당 점포를 들어가기 위한 경쟁도 치열하고, 이에 따라 상권, 설비 등에 대한 대가로서 보증금과 별개로 점포임대차권리금을 지급하는 것이 일반적인데요. 보증금이 임대인과 임차인 사이에서 점포임대차계약을 보증하기 위해 걸어놓는 목돈이라고 한다면, 점포임대차권리금은 해당 점포에서 실제 장사를 하는 임차인이 다음 임차인으로부터 같은 점포에서 영업하면서 자신이 일궈놓은 상권을 이용하는 것에 대한 대가성으로 받게 되는 돈인 것입니다. 이러한 점포임대차권리금은 명문에 정해져 있는 것이 아니기 때문에 특별한 원칙이 적용되는 것도 아니고, 단지 관행에 따라 또는 두 사람 사이의 흥정 여부에 따라 금액이 크게 달라질 수 있는데요. 게다가 자칫 잘못하면 점포임대차권리금을 지급하고 들어갔음에도 나올 때에는 이를 제대로 받지 못하고 나오게 되는 경우도 있으니 신중하게 지급하셔야 하는 금액입니다.

하지만 이러한 점포임대차권리금이 워낙 상가임대차계약에서 관행적인 요소로 따라붙다보니, 상가임대차보호법 상에서 임차인의 점포임대차권리금 회수를 위한 기회를 보장하는 규정을 두고 있는데요. 그것이 바로 임대인으로서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 점포임대차권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 하고 있는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항입니다. 임차인으로서는 다음 임대차계약을 갱신하는 것이 아니라, 점포임대차권리금을 받고 다른 신규 임차인을 구한 뒤 해당 신규임차인과 임대인 사이에서의 임대차계약을 주선하는 방식으로 자신의 점포임대차권리금을 회수하게 되는데요. 이러한 권리금 회수기회를 법률상 보장하고 있는 규정입니다. 그러나 해당 조항이 2015년 신설되었기 때문에 임대차계약 기간에 따라 해당 규정으로 보호받지 못하는 경우가 생길 수 있는데요. 실제 사안을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 B씨와 사이에서 보증금 2억, 월세 660만 원에 3년간 상가를 임차하는 계약을 맺었습니다. 이후 이전 임차인에게 점포임대차권리금 7,000만 원을 지급하고 상가를 인도받게 되었고, 계약 만료 즈음에는 임대차기간을 2년 더 연장하는 계약을 맺었습니다.

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이후 A씨는 권리금 4억 8,000만 원에 신규 임차인이 되고자 하는 C씨에게 상가를 인도하려고 하였는데, 이에 대해 임대인 B씨가 반대하여 계약이 무산되었습니다. 그 이유는 B씨의 배우자가 해당 상가에서 영업을 이어서 하겠다는 의사를 밝혔기 때문이었는데요. B씨는 A씨에게 권리금 7,000만 원을 제시하였으나, A씨는 이는 액수가 너무 적다고 거절하였고, 결국 해당 상가는 이후 폐업하게 되었습니다.

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폐업 당시 해당 점포의 점포임대차권리금 감정평가액은 2억 5,000만 원 가량 이었는데요, 이에 A씨는 B씨를 상대로 점포임대차권리금을 회수하는 데에 협조하지 않았기 때문에 권리금 2억 5,000만 원 상당의 손해를 입었다는 이유로 이에 대한 배상을 구하는 소송을 제기하였습니다.

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여기서 문제가 된 것은 A씨와 B씨 사이의 임대차계약이 정확하게 종료한 시점이 언제이고, 그에 따라 새롭게 신설된 점포임대차권리금 규정이 적용되는지 여부였습니다. 1심에서는 A씨와 B씨 사이의 임대차계약이 해당조항이 신설된 이후에 종료한 것으로 보았는데요. 이는 B씨가 보증금을 반환한 시점을 기준으로 판단한 것이었습니다. 이에 따라 해당 권리금 만큼의 손해가 A씨에게 발생한 것으로 인정되어 A씨에 대한 승소판결을 내렸습니다.

하지만 항소심에서는 다소 다르게 판단하였습니다. A씨의 임대차계약상 환산보증금을 따졌을 때, 보증금 기준이 초과되어 상가임대차법 상의 계약기간과 관련한 부분이 적용되지 않고, 그렇다면 보증금을 반환할 때까지 임대차계약이 지속되는 것이 아니라 그 이전에 이미 계약 만료로 종료하였다는 것이었는데요, 이로 인해 A씨와 B씨 사이의 임대차계약은 권리금회수기회 보호규정이 시행되기 이전에 종료한 것으로 보아 해당 규정이 소급하여 적용될 수는 없다고 판단한 것입니다. 그렇다면 B씨로 인해 A씨에게 점포임대차권리금 상당의 손해가 발생하였다고 보기는 어렵다고 보아 1심과 다르게 A씨에 대해 패소판결을 내리게 되었습니다.

이와 같이 점포임대차권리금을 회수할 기회와 관련하여 신설규정이 생겼으나, 임대차계약의 시점에 따라 해당 규정을 통해 보호받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 점포임대차권리금과 관련하여 다툼이 발생한 경우라면 이에 대해 신속하게 법률적인 조언을 얻어 적극적으로 대응하시는 것이 좋을 수 있습니다. 국상종변호사는 점포임대차권리금 등 상가임대차계약을 둘러싼 여러 분쟁에 대한 다년간의 경험을 바탕으로 보다 현실적인 진단을 해드리고자 노력하고 있습니다.