보증금반환청구 관련하여 다툼이 발생하는 경우

보증금반환청구 관련하여 다툼이 발생하는 경우

자가 소유의 건물에서 거주하거나 상가 등을 열어 영업을 하는 경우는 찾아보기 힘든 것이 현실입니다. 건물과 같은 부동산은 가액이 높아 이를 자력으로 소유하기는 어려운 경우가 많기 때문에 주로 임대차계약을 통해 다른 사람의 건물에 세를 주고 들어가는 것을 쉽게 찾아볼 수 있는데요. 이런 임대차계약은 대부분 일정 금액의 보증금과 월차임을 지급하는 형태로 맺어지고 있습니다. 이때 특히 보증금이 중요한 역할을 하게 되는데요. 월차임의 경우에는 임차인의 입장에서 매월 지급하는 의무만을 부담하게 되지만, 보증금의 경우에는 임대차계약을 맺을 당시에 지급하고, 이를 임대차계약이 종료된 이후 보증금반환청구를 통해 돌려받으면서 임대차계약의 목적물을 반환하게 되는 동시이행의 관계에 놓이게 됩니다. 만약 이때 월차임이나 관리비 등을 제때 지급하지 않아 채무가 발생하였거나, 목적물에 임차인의 행위로 인해 하자가 발생하여 이에 대한 수리비용 등이 발생하면 이를 보증금에서 공제하고 반환하는 식으로 그 역할을 하고 있습니다. 

만약 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 연체한 차임채권 등이 없음에도 일정 부분을 공제하고 부족한 보증금만을 돌려주었다면 보증금반환청구를 통해 자신에게 인정되는 보증금을 돌려받으실 수 있는데요. 실제 보증금반환청구를 하였던 사안을 하나 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 경매를 통해 상가를 낙찰받았습니다. 그런데 해당 상가에는 이전 주인과 임대차계약을 맺고 계속 영업을 하고 있는 임차인 B씨가 있었는데요. 문제는 B씨가 이전 주인에게 제대로 월세와 관리비를 지급하지 못하여 약 3,500만 원 가량의 채무를 부담하고 있었던 점입니다. 이는 B씨가 기존에 임대차계약을 맺으면서 지급한 보증금 2,500만 원 보다도 많은 액수였습니다. 

A씨가 새로운 건물의 소유주가 되었음에도 여전히 B씨는 월차임 등을 지급하지 못하였고, 이에 A씨는 B씨와의 임대차계약을 해지한다는 의사를 밝혀왔습니다. 이에 B씨는 A씨에게 보증금을 반환해주지 않으면 건물을 반환할 수 없다고 밝혔는데요. A씨로서는 이미 기존의 건물주와의 사이에서 발생한 연체차임 등 까지 포함하면 모든 보증금이 공제되었기 때문에 보증금을 반환할 의무가 없다고 주장하며 B씨를 상대로 목적물반환청구를 제기하게 되었습니다. 소송에서도 B씨는 보증금반환청구와 관련한 반박을 하게 되었는데요,

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이에 2심에서는 상가명도에 대한 부분은 받아들였으나, 보증금반환청구와 관련하여 A씨가 기존 건물의 소유자로부터 차임채권 등을 양도하는 과정을 거치지 않았기 때문에 연체차임채권은 승계되지 않았고, 따라서 A씨로서는 건물을 소유하게 된 이후에 발생한 연체차임에 대해서만 보증금에서 공제할 수 있다고 판단하였습니다.

하지만 대법원에서는 이러한 원심의 판결을 깨고 환송하게 되었는데요. 보증금반환청구에 있어서 보증금은, 임대차계약이 종료하고 목적물을 반환할 때까지 생기는 모든 임차인의 채무를 담보하는 것으로, 별도로 공제하겠다는 의사표시를 하지 않는다고 하더라도 당연히 보증금에서 공제되는 것으로 보았습니다. 게다가 위 사안과 같이 중간에 건물의 소유권자가 변경된 경우라 하더라도, 임대차건물을 양도하는 과정에서 양도인과 양수인으로서는 기존에 발생한 연체차임 등이 있다고 하면 이를 당연히 임대차계약 종료 후 보증금에서 공제하겠다고 생각하는 것이 거래관념상 합리적인 판단이라고 보았는데요. 따라서 A씨가 임대인의 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임 등까지도 임대차계약 종료시 보증금에서 공제한 뒤에 보증금을 돌려줄 수 있는 것이라고 판단하였습니다. 

이와 같이 특히 건물주가 갑자기 변경되는 경우 기존 집주인에게 연체차임을 지급해야 하는 것인지, 아니면 현재 집주인에게 연체차임을 지급해야 하는 것인지 헷갈릴 수 있고, 그 결과에 따라 보증반환청구에서 얼마만큼의 금액을 공제할 수 있는지가 달라질 수 있는데요. 보증금반환청구를 제기하기에 앞서 이와 같은 법리에 대해 잘 숙지하신 뒤에 본인이 제때 지급하지 못한 채무들에 대해서 보증금과의 관계를 따져보신 후 보증금반환청구를 제기하시는 것이 보다 현명한 방법일 수 있습니다. 이에 국상종변호사는 보증금반환청구와 관련하여 법률적인 조력이 필요하시거나 문제해결의 실마리를 발견하고자 하시는 분들에게 합리적인 결과로 나아가는 길을 찾아 도움을 드리고 있습니다.