건물매매무효소송 가능한 상황은?

건물매매무효소송 가능한 상황은?

일반적으로 건물이나 땅과 같은 부동산을 사고팔기 위해서는 계약서를 작성합니다. 이는 민법상의 사적자치의 원칙에 따라 계약을 하는 매도인과 매수인간의 의사의 합치가 있다면 유효한 계약이 성립하게 되는데요. 하지만 간혹 매도인 또는 매수인 중에서 이러한 소유권 이전의 의사결정을 할 수 있는 능력이 없음에도 한쪽 당사자의 의사에 의해 일방적으로 계약서가 작성되는 경우도 있습니다. 이런 경우 건물매매무효소송을 통해 해당 매매계약을 무효로 만들 수 있는 방법이 있는데요. 다만 계약서가 존재하고 이를 기반으로 이전등기 등의 절차가 이루어져 있다면 그 절차는 일응 적법 유효하게 이루어진 것으로 볼 수 있기 때문에, 건물매매무효소송을 제기하는 입장에서 이러한 추정을 깨트릴 수 있을 정도로 철저하게 소송을 준비하셔야 합니다. 실제 사안을 통해 건물매매무효소송과 관련하여 알아보겠습니다.

A씨는 B씨와 C씨의 자녀를 두고 있었습니다. 이후 A씨가 뇌경색을 앓기 시작하면서 건강이 급격하게 악화되었고 병원에 입원하게 되었습니다. 그러던 중 C씨에게 본인이 가지고 있던 부동산 중 일부를 증여하는 ‘증여계약’을 맺었습니다. 이 증여계약을 원인으로 C씨는 해당 부동산을 본인 명의로 이전등기 하는 절차를 마쳤습니다. 이후 A씨는 사망하였습니다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

그러나 B씨는 A씨가 C씨에게 이 사건 부동산을 증여할 당시 A씨에게 이미 증여계약을 결정할 수 있는 의사능력이 없는 상황이었다고 주장하면서 소유권이전등기 말소등기를 청구하는 소송을 제기하였는데요, 이에 따라 증여 당시 A씨에게 의사능력이 있었는지 없었는지를 판단하는 것이 사건의 중요한 쟁점이 되었습니다.

이와 관련하여 재판부는 다음과 같이 판단하였습니다. 우선 일단 소유권이전등기가 마쳐져 있는 이상, 그 등기명의자로 올라있는 자는 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 따라서 해당 등기가 무효라고 주장하는 자, 즉 이 사건에서는 B씨가 무효인 사유를 입증해야 하는 것인데요. 또한 B씨가 주장하는 A씨의 의사무능력상태에 대한 판단은 당시의 의사능력 상태를 추정해볼 수 있는 진단서와 같은 객관적인 자료 및 체결된 계약이 무엇인지, 그리고 어떠한 경위로 그런 계약이 체결되었는지, 계약의 합리성 등에 비추어 종합적인 사정을 고려하여 판단해야 한다고 하면서 의사능력에 관한 판단 기준을 세웠습니다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

이에 비추어 재판부가 A씨의 경우를 살펴본 바, A씨가 뇌경색으로 인해 대학병원에 입원하게 되었고, 언어곤란, 의사소통 곤란 등의 간호기록이 남아있고, 사실조회 신청 결과에서도 상태를 정확히 진단할 수는 없으나 뇌경색이 악화되어 식물인간 상태였을 가능성이 높다는 의견이 있기는 하지만 이를 증여계약을 맺을 의사능력이 없었다고까지 단정하기는 힘들다고 하였습니다. 왜냐하면 A씨가 뇌경색으로 입원하기 이전부터 자신의 뒤를 이어 복지사업을 맡게 될 C씨 명의로 재단의 운영에 필요한 재산들을 조금씩 이전하고 있었던 정황이 발견되었기 때문입니다. 또한 A씨를 간호한 간병인들의 진술에 의하면 말귀는 조금씩 알아듣고 눈을 통해 의사소통이 가능하다고 한 부분도 있었고, 무엇보다 B씨가 해당 부동산의 증여 및 이전등기가 마쳐지고 나서 약 10년 정도 지난 현재에 이르러서야 해당 증여가 무효라고 주장한 점 등에 비추어 증여계약을 유효로 인정했던 사안입니다.

이러한 의사능력에 관한 법리는 민법총칙에서 규정하고 있기 때문에 증여계약이 아닌 건물매매계약에서도 동일하게 활용될 수 있는데요, 따라서 건물매매무효소송을 제기하기 위해서는 무효임을 주장하는 측에서 계약을 맺을 당시 혼수상태 등으로 인해 당사자가 전혀 의사능력을 표시할 수 있는 상황이 아니었고, 계약을 맺게 된 경위 역시 계약 당사자의 평소 행위에 비추어 아주 이례적인 계약으로 보이는 점을 주장하시면서 건물매매무효소송을 대비하셔야 합니다. 반대로 상대방의 입장에서 해당 계약이 유효함을 주장하기 위해서는 이에 반대되는 사실들을 주장, 입증하셔야 원고의 청구를 기각시킬 수 있습니다. 때문에 이러한 입증책임의 귀속주체를 명확하게 파악하셔서 본인에게 유리한 주장과 증거를 수집하시는 과정이 선행되어야 건물매매무효소송에서 유리한 위치를 가져가실 수 있습니다. 이와 관련하여 법률적인 자문이 필요하시거나, 소송에 도움이 필요하시다면 건물매매무효소송 관련 경험이 풍부한 변호사에게 도움을 요청하는 것이 좋을 수 있습니다.

이에 국상종 변호사는 오랜기간 부동산 관련 문제를 해결해온 경험이 있는 변호사로서 풍부한 노하우로 의뢰인의 사건을 정확히 바라보고 그에 대해 의뢰인의 권익이 지켜질 수 있도록 알맞은 법률솔루션을 제공하고 있습니다. 위와 같은 문제로 인해 고민에 빠진 상황이시라면 혼자 해결하기 보다는 변호사와 함께 문제를 바라보고 해결해 나가는 것은 어떨까요?