보증금반환약정 뭔지 알아보자

보증금반환약정 뭔지 알아보자

일반적으로 부동산에 대한 임대차계약을 체결하면 해당 계약의 내용으로 보증금을 주고받도록 하고 있습니다. 당연히 이러한 보증금은 계약이 종료된 때 임대인이 임차인에게 다시 돌려주어야 합니다. 이런 경우에는 특별히 문제될 것이 없는데요. 문제는 계약 당사자들 가운데 한쪽의 잘못으로 해당 계약을 해제하거나 해지해야 하는 경우입니다. 이런 경우들에 있어서 보증금반환약정이 되어 있다면 다행이지만 그렇지 않은 경우들도 있습니다. 계약을 해제하는 것은 해당 계약의 효력을 처음부터 없었던 것으로 하는 것이고 해지는 해지를 하는 시점부터 없는 것으로 하는 것입니다. 결과면에서 본다면 전자는 계약을 취소하는 것으로 볼 수 있고 후자는 계약을 일찍 종료하는 것으로 볼 수 있습니다. 어느 경우에도 해당 상황에 대한 책임을 져야 하는 사람은 그에 대한 양해를 구해야겠지요.

계약을 체결할 때 해당 계약의 내용으로 딱히 이후 혹시 있게 될 지 모르는 해제나 해지에 대한 유보가 없다면 해당 계약이 이행되는 도중에 발생하는 계약 당사자 한쪽의 해제나 해지 요구는 일종의 새로운 청약으로서 다른 쪽의 합의 의사가 필요하고 보증금의 반환  여부도 합의가 필요합니다.합니다. 물론 법에 따라 당연히 해제나 해지를 할 수 있는 경우에는 보증금반환약정이 없어도 마땅히 임차인은 보증금을 돌려받아야 합니다.

공장을 지으려고 땅을 빌렸는데 알고 보니 법에 따르면 해당 부지에는 공장을 지을 수 없었던 사례가 있었습니다. 공장을 지으려 했던 사람은 어쩔 수 없이 땅을 빌려준 사람에게 계약을 무르자고 했겠지요. 아예 계약을 이행조차 할 수 없는 상황이었으므로 이 경우에는 해제를 하는 것이었습니다. 토지 임대인의 경우에는 피해를 볼 수 밖에 없는 상황이지요. 물론 넓은 마음으로 그러라고 할 수도 있겠지만 늘 이러한 아량을 바랄 수 있는 것은 아닙니다. 특히나 해당 계약을 체결하느라 비슷했거나 더 좋았던 기회를 놓쳤던 경우에는 더 말할 필요가 없겠지요. 이때 땅 주인은 이런 제안을 합니다. 보증금의 반만 돌려줄 테니 받던가 말던가 알아서 하라는 … 이에 대해 임차인은 그 요구가 과하니 이는 받아들일 수 없는 제안이며 어쨌든 자기는 계약의 해제를 요구할 것이니 보증금은 전부 돌려달라고 했습니다.

이 사례에서 법원은 우선 계약의 해제에 대한 조건을 분명하게 했습니다. 앞서 설명 드렸던 것과 같이 계약의 해제에 있어서도 그 체결의 경우와 마찬가지로 계약 당사자들 사이에 분명한 의사의 합치가 있어야 하는 것이지 한쪽의 일방적인 통고로는 인정될 수 없다고요. 그런데 이 사례에서 땅주인이 과연 임차인의 해제 요구에 응한 것인가, 조건부로 하겠다는 것은 임차인의 요구에 합치된 의사가 아니었으므로 해당 계약의 해제는 이루어진 것이 아님을 확인했습니다. 만약 이들이 계약의 해제에 대한 의사를 분명히 하게 된다면 해당 의사에는 보증금반환약정에 대한 내용이 있어야 한다고도 덧붙였습니다. 간단히 정리해 보면 법에 따라 당연히 계약이 해제되는 경우가 아니라면 보증금을 돌려주고 돌려받을 것인지, 반환을 한다면 얼마를 할 것인지 분명하게 정하고 계약을 해제하라는 것입니다.

만약 이렇게 계약에 대한 해제에 대해 서로의 의사가 합치되지 않은 상황이 유지되면 불리한 것은 임차인입니다. 원했던 공장이 들어서지 못한 채 해제를 주장하는 입장에서 차임을 제때 줬을 리 만무하고, 계속 이렇게 계약을 이행하지 않으면 땅주인은 그로 인한 손해, 즉 밀린 임대료를 보증금에서 제하고 줄 것이기 때문입니다. 결국 이래저래 임차인은 보증금을 날리게 될 것입니다.

일반적으로 그 가액이 작은 주택 등을 대상으로 한 임대차계약을 체결한 뒤에는 이러한 문제가 잘 일어나지 않습니다. 임대인의 사정으로 계약을 종료해야 할 경우에는 당연히 보증금을 돌려주고, 임차인의 사정으로 인해 빨리 이사를 해야 할 경우 등에는 임차인의 부담으로 공인중개사 수수료 등 관련된 비용을 처리하면 또 대부분의 임차인들은 별 문제삼지 않고 보증금을 돌려주기 때문입니다. 그러나 위 사례처럼 바로 들어올 사람들이 많지 않은 거액이 걸린 넓은 땅의 경우라면 상황은 좀 다를 수 있습니다. 이런 문제를 피하기 위해서는 계약 단계에 변호사를 통해 보증금반환약정을 예정해 두는 것이 좋을 수 있습니다.

이러한 어려운 보증금반환약정 등 부동산 문제로 고민중이시라면 관련 사건에 경험이 있는 변호사와 함께하시는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이에 국상종변호사는 경험은 물론, 관련 법에대한 해박한 지식으로 의뢰인의 문제를 해결해드리기 위해 노력하고 있는 변호사입니다. 만약 보증금반환약정 등 문제가 발생되었다면 변호사의 조언을 받아보시는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다.