우선변제권 행사 주의해야 할 부분

우선변제권 행사 주의해야 할 부분

사회적 기능이 원숙해져 한창 일할 나이인 쉰 안팎이 된 커다란 회사에서 일하시는 분들이라면 많은 경우 슬슬 퇴직을 고려하시고 계실 것입니다. 좋든 싫든 우리가 당면한 사회의 현실입니다. 중소기업들이 사회에서 더 큰 역할을 하고 있다면 이러한 인력들이 비교적 부드럽게 더 많은 경험을 갖춘 인력들을 필요로 하는 중소기업들로 흡수가 될 테지만 안타깝게도 많은 분들은 음식점 등을 열어 자영업이라는 고난의 길로 들어서시게 됩니다. 보도된 바에 따르면 우리나라에서 자영업에 종사하시는 분들의 비율이 세계적으로 아주 높은 편이라고 합니다. 그만큼 경쟁이 심하다는 말일 텐데요. 이 포스팅을 통해 자영업에 종사하시는 분들께서 겪으실 수 있는 상가임대차에 대한 이야기를 해 볼까 합니다. 특히 그 가운데에서도 우선변제권 행사에 대한 것을 다루어 보도록 하겠습니다.

상가 등은 주택과 달리 상가건물임대차보호법에 따라 해당 임대차계약이 규율됩니다. 이 법은 주로 상가임대차계약의 임차인을 보호하고 있습니다. 상가임대차계약을 체결하는 경우 일반적으로 거액의 임대차보증금을 임차인은 임대인에게 줍니다. 계약이 잘 마무리되어 이것을 돌려받고 서로 헤어지면 좋겠지만 상권이 죽거나 하여 임대인도 경제적으로 쪼들리게 되면 혹시나 부담하고 있던 채무를 변제하지 못하게 될 수도 있습니다. 이런 경우 임대인이 가지고 있던 건물에 채권자는 강제집행을 하게 될 텐데요. 경우에 따라서는 임차인이 임대차보증금을 돌려받지 못하거나 일부만 돌려받을 수도 있습니다. 원칙적으로 대항력을 갖춘 임차인은 해당 임대차계약의 대상이 주택이든 상가이든 우선변제권 행사를 하여 제일 먼저 임대차보증금을 챙기고 빠져나올 수 있습니다. 우리 법들은 강력하게 상가나 주택에 대한 임대차계약의 임차인을 보호하고 있습니다. 그러나 이러한 보호가 완전한 것은 아니므로 상가나 주택을 대상으로 임대차계약을 체결하는 임차인은 보증금의 액수와 대항력을 갖추는 것을 민감하게 따져 보아야 합니다.

도심의 지하도에 가보시면 지하도를 따라 양쪽으로 조그만 상가들이 나열되어 있는 것들을 쉽게 보실 수 있습니다. 대개는 비슷한 크기로 나뉘어져 있는데요. 어떤 사람이 이런 장소에다가 커다란 피트니스 클럽을 만들려고 하고 있습니다. 이 사람은 이리저리 발품을 한참 팔던 차에 연달아 있던 여러 점포들을 한꺼번에 임차할 수 있게 되었습니다. 우선변제권 행사의 대상이 되는 상가나 주택의 임대차보증금은 그 금액으로 제한이 되는데요. 부동산 가격이 대체로 높은 지역의 경우에는 그 상한도 비교적 높습니다. 지역에 따라 다르지요. 따라서 임대차계약을 체결할 때에는 해당 지역의 우선변제권 행사 가능 임대차보증금의 상한액을 확인하셔야 합니다. 피트니스 클럽 주인은 이런 것들을 잘 알고 있어서 많이 번거롭더라도 각 점포의 주인이 같은 경우에도 각 점포마다 임대차계약을 체결하여 각 계약의 임대차보증금을 최대한 낮추어 일일이 쪼갰습니다. 그런 뒤 벽들을 모두 허물어 커다란 공간을 확보하고 피트니스 클럽을 열어 개장을 하게 되었습니다. 그런데 그 안에 포함되어 있던 점포들 가운데 일부의 주인이 다른 채권자로부터 부담하는 채무를 변제하지 못 하여 해당 구역이 경매로 처분되게 되었습니다. 이때 해당 클럽 주인은 각 공간의 임대차계약을 근거로 각각의 임대차보증금에 대한 우선변제권 행사를 했지만 경매를 통해 해당 구역을 갖게 된 경락인은 이러한 주장을 받아들이지 않고 해당 구역 통째로 하나의 임대차계약으로 치고 보았을 때 이들 구역에 대한 임대차보증금의 합은 법으로 인정되는 우선변제권 행사의 범위를 넘어서므로 해당 클럽 주인의 우선변제권 행사를 인정할 수 없다고 했습니다. 애매하지요? 이 사람 말 들으면 이 사람 말이 맞는 것 같고 저 사람 말 들으면 또 그쪽으로 마음이 갑니다. 이들 당사자의 법정 다툼 못지 않게 제2심법원과 대법원도 이 사건에 대해 서로 다른 의견들을 냈는데요. 결론은 경락인의 승리였습니다.

해당 임대차계약들을 자세히 살펴보면 해당 점포들의 임대차계약은 그 내용들에 있어서 큰 차이가 없었습니다. 공간과 차임을 제외한 모든 내용들이 같았습니다. 심지어 공간과 차임의 차이도 크지 않았습니다. 임대차계약의 당사자들이 같았던 것은 물론이었고요. 이런 경우 법원은 하나의 물건으로 보고 여러 임대차계약들도 하나로 취급하여 모든 임대차보증금들을 합쳐서 계산했습니다. 이렇게 해석하는 것이, 위 법의 취지도 장사를 조그맣게 하는 상인들을 보호하려는 목적을 가지므로 이러한 입법취지에 부합되는 것입니다.

이렇게 어려운 문제들이 우선변제권 행사를 둘러싸고 일어날 수 있는데요. 이런 수준의 문제들을 공인중개사의 말만 믿고 처리하는 것은 경우에 따라 위험할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

 

관련 문제에 대해 고민이 있으신 경우 변호사의 조언을 들어 문제를 풀어나가는 것이 좋은 해결의 방법이 될 수 있는데요. 우선변제권 행사 등 부동산 문제에 대한 경험이 많은 국상종 변호사는 오랜기간 우선변제권 행사 등의 부동산 문제로 고민 중인 분들의 고민을 해결해드리고 있습니다. 법적 조력이 필요한 상황에 직면한 경우, 변호사와 함께 문제를 풀어나가 보시길 바랍니다.