공공임대 분양전환가격 기준은?

공공임대 분양전환가격 기준은?

임대주택의 분양가를 산정할 때에는 건축비의 기준과 택지비의 기준을 어떻게 산정해야 할까요? 만약 이러한 임대주택의 분양가로 다툼이 있을 때에는 어떻게 소송을 진행해야 하는지 관련한 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다. 

B사는 지난 2002년 공공건설 공공임대주택으로 O아파트를 건설해 A씨 등에게 임대했습니다. B사는 임대의무 기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 A씨 등에게 이 아파트를 분양했는데요. 이때 B사는 공공임대주택 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았습니다. 

택지비에 대해서는 C공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인 받은 금액이 아니라 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 하여 공공임대주택 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했는데요. 그러자 A씨 등은 "공공임대주택 분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈습니다.

이에 1심 재판부는 “건축비는 표준건축비를 기준으로 하는 것이 아니라 아파트 건설 당시 투입된 실제 건축비에 대해, 택지비는 B사가 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야 한다”고 판결했습니다. 또한 “일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다”는 B사의 주장은 받아들이지 않았는데요. 이는 “10년의 민사소멸시효가 적용된다”고 판단했기 때문이었습니다. 

이후 2심 재판부는 공공임대주택인 O아파트를 분양 받은 A씨 등 입주민 289명이 “분양대금이 너무 높게 산정됐다”며 B사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송에서 “B사 측은 원고 1인당 약 20만 원에서 600만 원씩을 돌려줘야 한다”며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 

2심 재판부가 이와 같이 판결한 이유는 “건축비는 아파트 건설 당시 투입된 실제 건축비를 의미하고, 택지비 또한 실제 지급한 대금을 기준으로 해야 한다”고 설명했는데요. 그러면서 “다만 임대주택 건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소 신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아닌 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정한다”고 밝혔습니다. 

이어 “부당이득 반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난 후 제기한 원고들의 소에 대해 기각한다”고 판시했습니다. 이처럼 1심에서는 ‘입주자 모집 시 실제 건축비’로 산정해야 한다고 하고, 2심에서는 ‘임대주택 분양전환 시 표준건축비로’로 산정해야 한다고 하고 있기 때문에 대법원의 판결을 기다려 봐야 하는 판례입니다. 

지금까지 공공임대주택 분양전환 시 건축비 산정과 관련한 판례를 살펴보았는데요. 1심과 2심의 판결이 조금 다르게 나왔지만, 분양 전환된 아파트의 분양가 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되므로 입주민들은 분양대금을 납부한 때부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다는 것을 알 수 있었습니다. 

이처럼 공공임대주택을 분양 받으시면서 발생하는 문제나 분양대금이 너무 부당하고 높게 산정돼 어려움을 겪고 계시다면 부동산 매매 및 임대와 관련한 분쟁을 원만히 해결할 수 있도록 도와드린 경험이 있는 국상종 변호사에게 자문을 구하시고 함께 문제를 해결하시기 바랍니다.