아파트임대차계약서 주의의무 소홀해

아파트임대차계약서 주의의무 소홀해

부동산 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성•교부해야 하고, 중개대상물을 확인하고 거래계약서를 작성해야 하는 주의의무를 부담한다.

아파트임대차계약서를 작성할 땐 공인중개사의 서명을 받게 되는데요. 만약 공인중개사가 자신이 중개한 임대계약이 아닌데도 계약서를 작성해준 뒤, 임차인이 계약서를 담보로 대출해 문제가 발생했다면 공인중개사에게도 책임이 있는 것일까요? 

오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다. 

부동산 중개업을 하고 있는 공인중개사 ㄱ씨는 자신의 중개사무실로 찾아 온 ㄴ씨가 “ㄷ씨와 아파트 전세계약을 맺기로 했으니 아파트임대차계약서를 작성해달라”고 요구하자 별다른 확인 절차 없이 아파트전세계약서를 작성해 주고 중개인으로 서명 날인했습니다. 이후 ㄴ씨는 ㄱ씨가 써 준 아파트임대차계약서를 담보로 제출한 뒤 캐피탈사에서 약 7100만 원의 대출을 받았는데요. 

그러나 ㄴ씨는 대출금만 챙긴 채 전세계약은 하지 않았습니다. 캐피탈사의 보험회사인 ㄹ부동산권리 보험회사는 캐피탈사에 대출사고에 따른 보험금으로 약 7900만 원을 지급한 후 손해발생의 원인 제공자에게 가지는 채권을 인수해 ㄱ씨가 “공인중개사로서 주의의무를 다하지 않아 손해를 봤다”며 소송을 냈습니다. 

이에 법원은 ㄹ보험사가 “제대로 확인하지 않고 작성한 아파트전세계약서 때문에 캐피탈사에 보험료를 물어줬으니 손해를 배상하라”며 공인중개사 ㄱ씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 “ㄱ씨는 ㄹ보험사에 약 1400만 원을 지급하라”며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 

이와 같이 판결한 이유에 대해 재판부는 “부동산 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성•교부해야 하고, 중개대상물을 확인하고 거래계약서를 작성해야 하는 주의의무를 부담한다”고 설명했는데요. 그러나 “ㄱ씨는 당사자 B씨의 말만 듣고 실제 전세계약이 체결됐는지, 전세 보증금 지급 방법이 무엇이고 실제로 지급 됐는지 등을 제대로 확인하지 않은 채 자신이 주택을 알선하고 중개대상물을 확인한 것처럼 아파트전세계약서를 작성한 잘못이 있다”고 지적했습니다. 

이어 “ㄱ씨는 공인중개사이므로 제3자가 아파트전세계약서를 보고 보증금을 담보로 금전을 대출하는 등의 거래를 할 수 있다는 점을 예견할 수 있었던 것으로 보인다”고 말했는데요. 그러므로 “ㄱ씨가 계약서를 작성한 행위와 캐피탈사가 이를 믿고 B씨에게 전세계약담보대출을 해줬다가 대출금을 편취 당한 손해 사이에는 인과관계가 있으므로 ㄱ씨는 손해를 배상할 책임이 있다”고 밝혔다.

다만 재판부는 “캐피탈사도 담보인 전세계약서가 실제와 부합하는지 확인하지 않은 잘못이 있고, B씨가 실제 전세계약을 체결하는 것처럼 가장하면 공인중개사 ㄱ씨가 알아채기 어려웠을 것으로 보이는 점 등을 고려해 ㄱ씨의 책임을 전체 손해액인 약 7100만 원의 20%로 제한한다”고 덧붙였습니다. 

지금까지 살펴본 판례와 비슷한 분쟁으로 인해 어려움을 겪고 계시거나, 부동산 임대차 관련 법률에 대해 자문이 필요하시다면, 다수의 부동산소송 경험이 있는 국상종변호사에게 법률 문의를 하시고 함께하셔서 원만히 분쟁을 해결하시기 바랍니다.