보증금 회수하기_배당요구

보증금 회수하기_배당요구

지금 내가 임차하고 있는 건물 또는 집이 갑자기 임대인의 사정으로 인해 경매에 넘어갔을 때 가장 먼저 떠오르는 것은 바로 보증금 회수입니다. 부동산 경매로 인해 임차인의 피해를 최소한으로 줄이기 위해서는 배당요구를 통해 보증금을 회수하는 방법이 있는데요. 오늘 부동산경매변호사와는 배당요구를 통해 보증금 회수하기에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

배당요구 절차

채권자

배당요구가 가능한 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 후 가압류를 한 채권자, 민법 또는 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 등입니다. 또한우선변제권을 취득한 임차인 및 소액임차인은 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 보증금 회수를 위한 배당요구가 가능합니다.

배당요구의시기

임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하고, 해당법원은 경매개시결정에 의한 압류의 효력이 생겼을 때, 절차에 필요한 기간까지 감안하여 배당요구가 가능한 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한 뒤 공고합니다. 여기서 부동산경매변호사로서 덧붙이자면, 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아 제외되었을 경우 임차인은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없기에 이를 염두에 두셔야 합니다.

배당요구 신청

임차인은 채권의 원인과 액수를 작성한 서면을 통해 집행법원에서 권리신고와 배당요구를 해야 하는데요.관련 신청서에는 집행력이 있는 정본,해당 사본 또는 그 밖에 임대차계약서사본과 주민등록등본 등 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부해야 합니다. 또한 소액임차인이 이해관계인으로 권리신고를 한 경우 다시 배당요구를 해야 하지만, 제출된 서류가 권리신고 또는 배당요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 있는 서면이 제출 된 경우에는 배당받을 수 있습니다.

배당 순위

- 제1순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현환조사비용, 수수료, 공고비 등)

- 제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)

- 제3순위 : 주택임대차보호법 상의 보증금 중 일정액, 상가건물임대차보호법 상의 보증금 중 일정액, 근로기준법 상의 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금

- 제4순위 :당해세(국세<토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세>, 지방세<재산세, 자동차세, 도시계획세>)

- 제5순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인

- 제6순위 : 각종 조세채권

- 제7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)

- 제8순위 : 일반채권

임차인의 배당액

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 의하여 배당순위 결정 후, 이에 따라 배당금이 결정됩니다.

최우선변제권을 가지는 소액임차인

소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 배당받습니다.

임차권등기를 한 임차인

경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이 배당을 받게 되고, 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 때에만 배당에 참가할 수 있습니다.

부동산경매변호사와 알아본 보증금 회수하기, 배당요구는 잘 살펴보셨나요? 위와 같이 부동산경매의 경우 우선변제권이 있거나 임차권등기를 한 경우 등에 한해서 보증금 회수를 위한 배당요구가 가능하다는 것을 명심하셔야 합니다. 최근에는 이러한 부동산경매로 인한 임차인들의 피해사례가 증가하고 있기 때문에 최소한으로 피해를 줄이기 위해서는 혹시 모를 상황에 미리 대비를 하시는 것도 중요한데요. 다양한 부동산경매로 인한 분쟁으로 어려움에 처해계시다면, 언제든 부동산경매변호사 국상종변호사와의 상담을 통해 도움받으시길 바랍니다.