임차권등기 신청_집 주인이 보증금을 안 줄 때

임차권등기 신청_집 주인이 보증금을 안 줄 때

물론 모든 임대인이 그러는 것은 아닙니다. 그러나 종종 부동산분쟁변호사에게 “집주인이 보증금을 안줘요”라고 말씀하시며 마냥 기다려야 하는 것인지에 대해 문의를 하시는 분이 계십니다. 집주인이 보증금을 안주는 사례들을 살펴보면 여러 이유가 있는데요. 이러한 경우 임차권등기를 신청하면 도움을 받으실 수 있지만 주의하셔야 할 부분도 상당수 있습니다. 오늘은 부동산분쟁변호사와 함께 집주인이 보증금을 안 줄때 도움을 받을 수 있는 임차권등기 신청에 대해 함께 살펴보도록 하겠습니다.

보통 집주인이 보증금을 안 줄 때 그 상황을 살펴보면, 계약이 끝나고 갱신의사가 없음을 밝혔으나 임대인이 다음 임차인이 들어오면 그때 보증금을 주겠다고 하는 경우를 대표적인 예로 꼽을 수 있습니다. 만약 만기일까지 다음 임차인이 안들어오는 경우, 지금의 임차인은 별 수 없이 보증금반환청구를 내어 도움을 받을 수 있지만 여기서 주의하셔야 할 부분은 만약 다른 곳으로 이사를 간 후 판결을 받아 경매를 신청한다 하더라도 해당 주택에 다른 권리관계가 있다면 보증금을 못받는 사례도 발생하게 됩니다. 이는 이사를 감으로 인해 대항력이 사라지기 때문인데요.

그렇다면 여기서 부동산분쟁변호사가 앞서 말씀드린 임차권등기 신청이라는 것은 어떤 도움을 받을 수 있을까요?

우선 임차권등기는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았을 때 법원에 신청이 가능한 것으로 임차권등기를 완료하면 대항력을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기에 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다. 이러한 임차권등기는 신청시 집주인 동의가 필요하지만, 만약 앞서 말씀드린 상황이라면 동의없이 임차인이 단독으로 신청이 가능합니다.

이러한 임차권등기를 신청할 때는 건물등기사항증명서, 임차인 주민등록등본, 임대차계약서사본, 부동산목록, 임차권등기명령 신청서를 작성하여 각 구청 세무과에 신고를 하게 됩니다. 

그러나 집주인이 보증금을 안 줄 때 도움을 받을 수 있는 임차권등기신청도 다소 문제점이 있음을 확인할 수 있는데요. 우선 임대차가 끝난 후에야 신청이 가능하고, 등기부를 확인한 후 임차권등기가 올라간 다음에 퇴거를 해야합니다. 만약 임차권등기명령신청서만 제출한 뒤 판결을 받지 않은 상태에서 이사를 할 경우 해당 혜택을 받지 못할 수 있기 때문입니다. 마지막으로 이후에 들어온 임차인이 임차권등기된 집에 들어온 경우 최우선 변제권이 없기에 새로운 집에 이사를 할 경우에도 이러한 부분을 재차 확인하셔야 합니다.

위와 같은 문제점이 있다보니 사실상 지금 당장 임차인에게 필요한 자금이 없다면 해당 제도를 이용할 수가 없고, 임차권등기로 인해 다음에 들어올 세입자를 구하는 것이 더 어려워지게 되는 것입니다. 결국 이런 경우 전세금반환소송으로 이어지는 것인데요. 그렇다면 임차권등기를 이용하여 집 주인이 보증금을 안 줄 때 합리적으로 이용할 수 있는 방법은 없는 것일까요?

부동산분쟁변호사로서 해당 부분에 대해 한가지 팁을 드리자면, 일단 임차권등기는 보증금과 관련된 문제에 모르쇠로 일관하는 임대인에게 압박 수단의 방법으로 사용이 가능합니다. 그렇지만 이사를 꼭 해야할 경우에 등기명령을 신청해야 하며 임차권등기신청과 함께 보증금 반환청구소송을 별도로 진행해야만 보증금 반환 시일을 앞당길 수 있는 것입니다.

물론 이러한 보증금반환과 관련하여 여러 제도적으로 보완되어야 할 부분이 많은 것은 사실입니다. 그렇지만 우선은 내집에 대하여 현재 어떠한 상황인지 정확히 파악하고 이에 대응할 수 있는 방법을 사전에 준비하는 것도 매우 좋은 예방책일 텐데요. 다양한 부동산분쟁이 발생하는 요즘, 임대차나 경매, 상속 등 부동산분쟁으로 골머리를 앓고 계시다면 언제든 부동산분쟁변호사 국상종변호사와의 상담을 통해 현명한 해결책을 찾으시길 바랍니다.