임차인 보호 강화_주택임대차보호법의 주요내용

임차인 보호 강화_주택임대차보호법의 주요내용

법무부에서 지난 24일 국무회의를 통과한 ‘주택임대차보호법 시행령’에 대해 밝혔습니다. 해당 개정안은 내년부터 시행이 되는데요. 이 개정안이 시행됨에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되었습니다. 이 개정안에 따르면, 서울은지금까지 보증금 7천500만원 이하 세입자만 집이 경매에 넘어갔을 때 2천500만원까지 우선변제권이 있었지만, 앞으로는 9천500만원 이하의 세입자까지 보호되고 우선 변제 보증금도 3천200만원으로 700만원 늘어납니다. 이처럼 개정되는 임대차보호법과 관련하여, 주택임대차보호법의 주요내용에는 어떤 것이 있는지 부동산전문변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

우선 주택임대차보호법은 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차기간을 보장하며 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다. 이러한 임대차보호법의 주된 내용으로는 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등을 들 수 있습니다.

대항력

임대차는 그 등기가 없다고 하더라도, 임차인이 ① 주택의 인도 ② 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다

우선변제권

임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매나 공매될 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을하게 됩니다.

임대차 존속기간 보장

주택의 임대차 존속기간은 최저 2년이기에, 임대차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차기간은 보장받을 수 있습니다.단,임차인의 경우 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것입니다.

추후 계약이 갱신된 경우에도 기존과 마찬가지로 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다, 또한 임차인은 임대인에게 계약해지 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생됩니다.

소액임차인의 최우선변제권의 인정

이번에 바뀐 부분중에 하나가 바로 소액임차인의 최우선변제권의 인정 부분입니다. 이는 임차인의 임차보증금이 소액인 경우, 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 것을 의미합니다.

임차권등기명령제도

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다. 이렇게 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다.

차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있는데요. 이 부분 또한 이번 주택임대차보호법 개정과 함께 보증금을 월세로 전환 시 상한 비율 현행 14%에서 10%까지 낮아지게 되었습니다.

이처럼 전세나 월세로 집을 거래할 경우 임차인이 보호받을 수 있는 권리는 법으로 보장되어 있습니다. 그렇기에 모르고 피해를 입기 보다는 해당 경우에 어떻게 대처를 해야할지 확인하고 그에 맞는 보호와 권리를 주장해야 합니다. 임대차보호와 관련하여 다른 궁금한 점이나 어려운 점으로 인해 망설이고 계신분이 있다면 부동산전문변호사 국상종변호사가 언제든 도와드리겠습니다.