상가임대차보증금반환 월세 연체해도 가능할까

상가임대차보증금반환 월세 연체해도 가능할까 

상가를 임대하면 상가의 상태 보존과 차임을 밀리지 않고 지불하겠다는 의미로 상가임대차보증금을 지급합니다. 이 임대차보증금은 이후 상가임대차계약이 만료된 후 다시 반환받을 수 있다는 특징을 갖고 있습니다. 하지만 임대차보증금 반환 과정에서 임차인과 임대인 간에 크고 작은 의견 충돌이 있을 수 있습니다.

또한 보증금은 금전에 관련한 문제인 만큼 그 충돌의 양상이 심화되어 소송으로 이어지는 경우가 있는데요. 실제로도 주위에서 많은 분들이 임대차보증금 반환과 관련해서 소송으로 어려움을 겪는 경우를 종종 만날 수 있습니다. 오늘은 임대차보증금과 관련된 판례를 살펴보며 해당 법령 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 먼저 실제 사례를 살펴보겠습니다.

A씨는 경매로 한 상가를 구매했습니다. 그런데 상가의 원 소유주인 C씨와 상가임대차계약을 맺은 B씨는 임대료와 관리비를 제때 납부하지 못했고, 그 때문에 약 3500만 원의 비용이 연체되어 있었습니다. 본래 B씨는 보증금 2500만 원 가량에 매월 임대료로 180만 원 정도를 납부하기로 계약을 체결했지만, 보증금을 훨씬 뛰어넘는 금액을 연체한 것입니다.

이후 상가를 구매한 A씨는 B씨가 지속적으로 월세 등을 내지 못하자, 임대차계약 해지 통보를 보냈습니다. 하지만 B씨는 상가임대차보증금이 반환되기 전까지는 계약을 해지할 수 없다고 주장했습니다. 이에 A씨는 연체된 월세를 보증금에서 공제했기 때문에 임대차보증금 반환의 의무가 없다며 상가를 비우라며 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 상가임대차보증금반환 소송에서 B씨가 A씨에게 상가를 인도하고 밀린 차임을 지급해야한다고 판시했습니다. 

하지만 B씨는 이에 굴복하지 않고 항소를 했습니다. 항소법원 재판부는 임대차계약에서 보증금의 목적은 계약 종료 이후 상가 건물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 데 있다고 설명했습니다. 또한 이 채무가 계약 종료 이전까지 상환이 되지 않으면, 임대 상가를 반환할 때 특별한 사정이 없는 한 당연히 보증금에서 공제되는 것이 옳다고 밝혔습니다.

뿐만 아니라 임차건물을 새롭게 소유하게 되는 사람은 소유권 취득 이후에 임대차계약이 종료되어 상가임대차보증금 반환을 해야 하는 경우에도 건물을 소유하기 이전까지 발생한 연체 비용이 있다면 당연히 임대차보증금에서 이를 공제한다고 판단해야 한다고 했습니다. 이어 보편적으로 임차건물을 거래할 때 연체된 월세 또는 관리비 등이 있다면, 이후 계약 종료 시에 임대차보증금에서 연체금액을 공제하겠다는 것이 건물 거래 당사자들의 의견이나 거래관념에 들어맞는다고 설명했습니다. 

그렇기 때문에 B씨가 A씨에게 상가를 양도해야 하지만, A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖춘 것이 아니기 때문에 건물 구매 당시 연체 차임 채권이 승계되지 않으며, 이로 인해 C씨로부터 B씨에 대한 채권을 양도받지 못했다고 설명했습니다. 그래서 B씨는 건물을 구매한 이후 발생한 B씨의 연체료에 대해서만 보증금에서 공제할 수 있다고 설명했고, 이에 기초해 법원은 A씨가 제기한 상가임대차보증금 반환 소송에 대해 일부 승소 판결을 내렸습니다.

상가임대차보증금반환은 해당 상가를 임차할 때에 계약사항의 올바른 이행과, 임차 목적물의 상태 보존을 보증하는 금액을 의미합니다. 이 상태보존과 계약의 올바른 이행은 임대인과 임차인이 기준이 다르기 때문에 쉽게 분쟁이 일어날 수 있는 사항이기도 합니다. 때문에 이와 관련해서 문제가 생기게 되면 다른 분쟁에 비해 더 많은 어려움이 뒤따를 수 있습니다. 이처럼 임대차 보증금 반환에 관련하여 분쟁이 발생했을 때는, 혼자서 문제를 짊어지기보다 이에 경험이 있는 변호사와 함께하여 사건을 진행하는 것이 도움이 될 수 있다는 사실 기억하시기 바랍니다.