임대차피해손해배상 받아내기 위해서는

임대차피해손해배상 받아내기 위해서는

법률이나 계약서라는 단어를 생각하면 뭔가 골치가 아프고 전문가들이 도맡아서 하는 영역이라고 생각하게 되실 수 있는데요. 그러나 사실 우리가 살아가는 실생활 속에서 이러한 계약의 체결이나 법률의 적용은 아주 일상적이고 빈번하게 이루어지고 있습니다.

대표적인 것이 바로 임대차계약입니다. 대부분의 경우 금전적인 문제나 잦은 이사 등의 여러 가지 다양한 이유에 기해 집을 자가로 소유하기보다는 소유자와의 사이에서 주택임대차계약을 맺고 일정 기간 동안 주택을 빌리는 형태로 거주하게 됩니다.

이렇게 주택임대차계약을 체결할 때에는 보증금, 월 차임, 계약기간 등의 기본적으로 임대차계약을 이루는 요소들에 대해서 집주인과의 사이에서 합의가 존재해야 하기 때문에 임대인과 임차인 사이에서 합의가 이루어지면 그 사항에 관하여 서면으로 남겨두게 되는데요.

이것이 바로 임대차계약서가 됩니다. 여기에는 주택임대차보호법상의 여러 임차인 보호규정이 적용될 수 있고, 임대인과 임차인으로서는 정확히 어떤 경우에 어떤 규정이 적용 되는지, 계약서 상에 별다른 하자가 없는지에 대해 검토가 필요할 수 있는데요. 때문에 보통은 공인중개사의 도움을 받아 임대차계약을 체결하게 되기도 합니다. 

그런데 만약 이런 과정을 거친 후 체결된 임대차계약임에도 불구하고, 당초 예상하지 못하였던 문제가 발생하여 이로 인해 임대인 또는 임차인 어느 한쪽에 예측하지 못한 손해가 발생하게 되면 이에 대한 처리가 문제될 수 있습니다. 뜻밖의 손해가 발생한 측에서는 임대차피해손해배상을 구하고자 하는 생각이 드실 수 있는데요.

정확히 어떤 피해가 발생하여 누구를 대상으로 임대차피해손해배상을 구할 수 있는지와 관련하여서는 계약내용의 해석 및 이를 둘러싼 구체적인 사실관계를 살펴본 뒤에 법률적인 검토가 필요할 수 있습니다. 실제 사안에서 임대차피해손해배상이 문제되었던 경우를 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 공인중개사인 B씨의 중개를 통해 ㄱ주택의 a호를 보증금 9천여 만 원에 2년 동안 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. ㄱ주택의 a호는 실제 그 현관문에도 a호라고 표시되어 있었고, 이에 따라 공인중개사 B씨는 a호라고 중개하였기에 이를 바탕으로 하여 a호에 대한 임대차계약서가 작성되었습니다.

그런데 문제는 해당 건물의 a호와 b호가 뒤바뀌어 현관문에 부착이 되어있었던 점인데요, 즉 A씨가 임차한 부분은 현관문 앞에는 a호라고 기재되어 있었으나, 권리관계 등을 나타내는 건축물대장과 부동산 등기부 상에는 b호로 기재가 되어있었고, 반대로 현관문에 b호라고 표시되어 있는 곳이 등기부상 a호로 기재되어 있었습니다.

이러한 사실도 모르고 A씨는 실제로는 b호에 거주함에도 ㄱ주택의 a호로 작성된 임대차계약서를 가지고 확정일자도 받고 이에 대한 전입신고까지 마치게 되었습니다.

이후 A씨가 거주하고 있는 표시상 a호의 맞은 편 세대인 등기부상 실제 a호에 대해 공매절차가 진행되게 되었습니다. A씨로서는 자신이 a호에 대해서 확정일자 및 전입신고를 마쳐 대항력과 우선변제권을 지니고 있기 때문에, 공매절차에서 보증금채권에 대해 신고하고 보증금 9,000만 원 상당을 회수하려고 하였지만, A씨가 거주한 곳은 공매절차가 부쳐진 등기부상 a호가 아닌 그 맞은편 세대였기 때문에 지급이 거절되었습니다.

A씨가 사전에 받아 둔 전입신고와 확정일자 등이 소용이 없게 되버리자 A씨로서는 자신이 실제 거주하고 있는 등기부상 b호에 대해서라도 보증금을 반환받고자 하였는데, 안타깝게도 b호에 대해서는 이미 선순위 근저당권이 채권 65억 원에 대하여 설정되어 있었습니다.

이 경우 A씨가 뒤늦게 전입신고 등을 통하여 우선변제권을 갖춘다 하더라도 이미 설정되어 있는 저당권에는 대항하지 못하기 때문에 65억 원이 모두 변제되고 남은 금액에 대하여만 보증금의 반환을 구할 수 있게 됩니다.

이렇게 A씨의 입장에서는 확정일자와 전입신고를 갖추었음에도 어느 호수에 대해서도 보증금의 반환을 받기가 어려워지자, 당초 임대차계약을 체결할 당시에 이러한 부분에 대해 제대로 확인하지 않은 공인중개사 B씨 및 공인중개사협회를 상대로 임대차피해손해배상을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

이에 재판부에서는 위와 같은 사안의 경우, 공인중개사로서는 실제 현관문의 표시와 등기부상의 기재가 일치하는지 확인하고 이에 대해 설명해야 할 의무가 있음에도, 그를 간과하여 임차인에게 피해를 끼친 사실이 인정된다고 보았습니다.

다만 계약의 당사자인 A씨로서는 목적물의 현황과 관련하여 스스로 확인해야 할 책임이 있고, 이렇게 실제 표시와 등기부 상의 표시가 다르게 나와 있는 것이 흔하게 발생하는 일은 아닌 점 등을 참작하여 공인중개사 B씨의 책임은 40%에 그친다고 보아 약 3,000만 원 가량의 임대차피해손해배상을 인정하였습니다.

이와 같이 임대차계약을 체결함에 있어서 생각지 못한 이유로 피해를 입게 되는 경우가 있습니다. 이때 누군가의 과실 등으로 피해가 발생한 것이라면 그를 상대방으로 하여 임대차피해손해배상을 구해보실 수 있을 것인데요, 구체적으로 어떤 법리에 의하여 가능한 것인지는 사안에 대해 검토해본 뒤 논리적으로 구성해보는 단계가 필요할 수 있습니다.