분양권 미등기부동산

분양권 미등기부동산

오늘은 분양권만을 매각하는 형태를 취하나 실상으론 미등기부동산을 양도하는 계약임에도 불구하고 이를 빌미로 양도소득세를 면피하려 한 시도가 어떻게 가로막혔는지 판례로 알려드리겠습니다.

A는 서울 모처에 들어설 주상복합아파트 분양권을 구매한 뒤 분양대금을 대부분 납부하고 미량의 잔금만 남겨둔 채 B에게 분양권을 매각하였습니다. A는 이 과정에서 2억 원 정도의 시세 차익을 봤다고 신고하며 그에 해당하는 비율의 세금만을 납부했습니다.

그러나 해당 세무서는 A가 사실상 등기하지 않은 아파트를 넘겼고 실상은 두 배가 넘는 5억 원의 차익을 본 것으로 파악해 허위신고로 인한 부가세를 합친 4억의 세금을 과세합니다.

소득세법 제104조는 등기하지 않고 지니고 있던 자산을 양도할 경우 소득의 70%를 내도록 규정하고 있습니다. 이는 투기 목적으로 자산을 사고팔면서 취득세나 보유세를 회피하는 것을 막기위함입니다.

이에 A는 분양권을 넘길 때 지불한 웃돈을 고려해도 시세차익은 2억에 불과하고 세무서가 부당하게 미등기부동산을 넘긴 것으로 간주해 과다한 세금을 부과했다며 양도소득세 부과처분 취소소송을 제기하였습니다.

대법원은 판결에서 "A는 아파트 분양대금 중 상당 부분을 납부하고 적은 잔금만 더 내면 취득 등기를 할 수 있는 상태에서 분양권을 B에게 넘겼는데, 이때의 양도는 단순히 분양권을 넘긴 것이 아니라 양도소득세 중과세율 적용을 피하기 위한 양도로 봐야 한다"고 밝혔습니다. 

이어 "부동산매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당 부분을 이미 내고 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 등기가 가능한데도 그 대금을 내지 않고 부동산에 관한 권리를 양도했다면 이를 양도소득세 중과세율 적용을 피하려는 행위로 보고 구 소득세법 제104조3항이 규정한 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용해야 한다"고 설명했습니다.

마지막으로 "원심이 A의 양도를 미등기양도자산의 양도로 봐 이득의 70%를 세금으로 내는 것이 적법하다고 판단한 것은 옳다"고 판시했습니다. 정리하자면, 법원은 A가 분양대금을 사실상 다 납부한 상태라 분양권이 아닌 아파트를 양도한 것으로 판단한 것입니다.

오늘은 미등기부동산 양도소득세에 대한 판례를 소개해드렸습니다. 이외에도 부동산 계약과 그에 따른 세금에 대해 더 알고 싶은 분은 국상종 변호사 사무실에 방문하셔서 자세한 자문을 들으시기 바랍니다.