상가오피스 재건축 집합건물법으로

상가오피스 재건축 집합건물법으로

상가와 오피스텔의 재건축은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물법의 적용을 받아 도시 및 주거환경정비법에 의한 복잡한 규제를 받는 아파트 재건축에 비하여 간편하게 진행되므로, 앞으로 집합건물법에 관하여 많이 관심을 두어야 할 것으로 보입니다. 오늘은 이 집합건물법의 적용에 관하여 최근 대법 판결에서 나타난 사안을 살펴 볼 텐데요. 

갑은 이 사건 토지에 지하4층, 지상 12층인 집합건물, 이 사건 건물의 건축허가를 받아 이를 완공한 다음 2005년 9월 16일 사용승인을 받았고, 2005년 10월 5일 이 사건 토지에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 토지 중 655.56/704 지분에 관하여는 이 사건 건물의 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐졌으나, 나머지 48.44/707 지분 즉 이 사건 지분에 관하여는 대지권등기가 되지 않은 채 그대로 갑 소유 명의로 남게 되었습니다.

그리고 같은 날 갑이 이 사건 건물의 각 구분건물에 관하여 소유권보존등기를 하면서, 각 구분건물별로 등기원인 2005년 9월 16일 대지권, 대지권 종류 소유권 대지권으로 한 대지권의 표시등기가 마쳐졌고, 각 전유부분의 대지권 비율의 합계는 655.56/704이 되었습니다.

이후 이 사건 지분에 대하여 가압류, 체납처분에 따른 압류 등이 이루어졌고, 원고는 2015년 11월 23일 공매절차에서 이 사건 지분을 매수하여 2015년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 한편 피고들은 이 사건 건물의 각 구분건물을 전전양수한 구분 소유자들로서 이 사건 토지 전부를 이 사건 건물 대지로 점유 및 사용하고 있습니다.

원심은 등을 종합하면, 원고는 집합건물법 제20조 제3항에서 말하는 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 타당하고, 피고로서는 이 사건 원고 지분에 관한 분리처분금지로 대항할 수 없다고 보았습니다.

그러나, 대법원은 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물법 제20조의 규정 취지 및 같은 조 제3항이 분리처분금지의 취지를 등기하지 아니할 것 외에 선의로 물권을 취득할 것을 요건으로 정하고 있는 점 등을 종합하면, 단지 집합건물 대지에 관하여 대지권등기가 되어있지 않다거나 그 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 그 대지나 대지권등기가 되지 않은 나머지 대지 지분을 취득한 자를 선의의 제3자로 볼 수는 없었습니다.

그와 같은 경우 대지나 그 지분을 취득한 제3자가 선의인지 여부는 대지 일부에만 집합건물이 자리 잡고 있어 분양자가 나머지 대지 부분을 활용할 필요가 있는 경우 등 집합건물과 대지의 현황 등에 비추어 볼 때 공정증서 등으로 분리처분이 가능하도록 정할 필요성이 있었는지 여부, 분양자에게 유보된 대지 지분이 위와 같은 필요에 상응하는 것인지 여부, 제3자가 경매나 공매 등의 절차에서 대지 지분을 매수한 경우라면 해당 절차에서 공고된 대지의 현황과 권리관계 등 제반 사정까지 종합하여 판단하여야 한다고 했습니다.

이 사건의 경우 집합건물의 대지인 이 사건 토지 중 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되었다는 사정만으로는 대지권등기가 되지 않은 나머지 지분을 취득한 원고가 집합건물법 제20조 제3항에 정한 선의의 제3자에 해당한다고 볼 수 없고, 오히려 이 사건 건물과 토지의 현황 등에 비추어 볼 때 이 사건 지분을 나머지 대지 부분과 분리 처분할 수 있도록 정할 필요성을 찾기 어려울 뿐만 아니라 원고 역시 그와 같은 필요성이 있다고 오신하였다고 볼 사정도 없는 점, 이 사건 토지 중 일부 지분에 관해서만 대지권등기가 되어 있었다는 사정 외에 원고가 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서 등이 작성되었을 것으로 오신할만한 별다른 근거를 제시하지 못하고 있는 점 등 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 보면, 원고는 피고들이 대항할 수 없는 선의의 제3자에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 원고 패소 취지로 판시하였습니다.

집합건물법의 경우 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 대법원의 견해를 다시 한 번 확인하게 되는 사건입니다. 집합건물법이나 집합건물법에 기초한 상가오피스 재건축에 관하여 법률문제가 있는 경우 이에 관한 경험을 가진 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.