부동산매매계약 해제와 소유권 흠결(하자, 흠)_부동산매매계약변호사

부동산매매계약 해제와 소유권 흠결_부동산매매계약변호사

 

 

[부동산매매계약 해제와 소유권 흠결(하자, 흠)]

 

 

부동산매매계약변호사 국상종 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산매매변호사 국상종변호사입니다.

 

저번에는 부동산 흠결에 대해 알아보았는데요. 오늘은 소유권에 흠결이 있는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 상황에 따라 달라지기 때문에 그 상황에 맞는 대책을 새워 부동산 매매 계약을 해제할 때 적용해야 합니다.

 

 

 

 

소유권에 흠결이 있는 경우

 

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다(「민법」 제569조).

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

 

① 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제570조).

② 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제1항).

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

① 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제570조).

② 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제571조제2항).

 

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

 

① 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항 및 제3항).

② 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제2항 및 제3항).

③ 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

① 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조제1항).

② 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제573조).

 

 

 

 

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우

 

① 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조).

 

② 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조).

 

③ 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제574조).

- 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우

 

① 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

부동산의 소유권이 부동산을 사용, 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용, 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우

 

① 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

② 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

③ 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제575조제3항).

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용, 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우

 

①매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다(「민법」 제575조제1항 및 제2항).

 

 

 

 

저당권, 전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제576조제1항).

 

① 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결).

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제2항).

 

- 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제576조제3항).