부동산명의신탁등기_부동산소송변호사

부동산명의신탁등기_부동산소송변호사

 

 

[부동산명의신탁등기]

 

부동산소송변호사 국상종 변호사

 

 

안녕하세요. 부동산소송변호사 국상종 변호사입니다.

 

지난 27일 국회는 종교단체에 대한 부동산명의신탁을 허용하는 개정안을 통과시켰습니다. 개정안 통과로 인하여 불교, 개신교, 천주교 등 300곳이 넘는 종교단체가 수혜를 입게 되었는데요. 이번 시간은 부동산명의신탁등기에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

명의신탁등기란
명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).

 

명의신탁약정의 종류
명의신탁약정의 종류로는 등기명의신탁과 계약명의신탁이 있고, 등기명의신탁은 다시 3자 간의 등기명의신탁, 2자 간의 등기명의신탁으로 나누어 볼 수 있습니다.

 

등기명의신탁은 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정(등기용어해설, 대법원인터넷등기소)을 말하는데, 그 중 3자 간의 등기명의신탁은 A소유 부동산을 B가 매수하면서 C의 명의를 빌려 등기하기로 하는 약정이고, 2자 간의 등기명의신탁이란 A가 소유하던 부동산을 B의 명의로 가장해 매매·증여하여 명의를 신탁하는 약정입니다.

 

계약명의신탁은 부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정입니다.

 

 

 

 

명의신탁등기의 효력
명의신탁은 종중과 배우자 및 종교단체에 대한 예외를 제외하고는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 따라서 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문). 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

 

무효인 명의신탁약정 및 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제3항).

 

 

 

 

위반 시 제재
누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되는데, 이를 위반한 경우 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항 및 제5조제1항제1호).

 

과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 하는데, 이를 위반한 경우에는 경과 기간에 따라 다음과 같이 이행강제금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조제1항 본문 및 제2항).

 

- 과징금 부과일부터 1년이 지난 경우: 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액
- 과징금 부과일부터 2년이 지난 경우: 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액

 

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기한 자 및 그를 교사(敎唆)해 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항제1호).