임대차변호사 상가 소유주가 바뀌었다면

임대차변호사 상가 소유주가 바뀌었다면

 

 

상가임차인이 월세 및 관리비를 연체해 상가주인과 분쟁을 빚는 경우는 흔히 볼 수 있습니다. 하지만 이 같은 상태에서 소유주만 바뀌었다면 새 주인은 보증금에서 밀린 월세 등 공제할 수 있을까요?

 

임차인이 월세와 관리비를 연체한 상태에서 집 또는 상가의 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 연체된 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔습니다. 임대차변호사의 조력이 필요한 사건을 살펴보겠습니다.

 

 

ㄱ씨는 경매를 통해 상가를 매입했습니다. 그런데 전 주인인 ㄷ씨로부터 상가를 빌린 ㄴ씨는 월세, 관리비를 제때에 내지 못해 4년 동안 3500만 원을 밀렸습니다. ㄴ씨는 ㄷ씨와 보증금 2500만 원에 월세 187만 원을 지불하기로 하고 임대차계약을 맺었는데 보증금보다 큰 금액을 연체한 것입니다.

 

주인이 ㄱ씨로 바뀌었지만 ㄴ씨는 계속해서 연체된 월세 등을 지불하지 못했고, 결국 ㄱ씨는 임대차계약을 해지했습니다. 그러자 ㄴ씨는 보증금 반환 전까지는 못 나간다며 버텼는데요. ㄱ씨는 "밀린 임대료를 보증금에서 뺐기 때문에 임대보증금을 돌려줄 의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈습니다.

 

 

앞서 1심은 "ㄴ씨는 상가를 인도하고 연체된 관리비 등 약 2000만 원을 지급하라"고 판결했습니다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한금액 중 약 200만 원만 지급하라고 했습니다. 2심은 "ㄱ씨가 다른 채권양도 요건 없이는 연체차임채권이 승계되지 않는데, ㄷ씨의 채권양도가 없으므로 ㄱ씨는 건물 소유권을 취득한 다음 ㄴ씨가 밀린 차임 약 200만 원만 보증금에서 뺄 수 있다"고 설명했습니다.

 

 

임대차변호사와의 상담이 필요한 사건에 대해 대법원은 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약이 끝난 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계가 끝나고 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없다면 다른 의사표시를 안 해도 보증금에서 당연히 빠진다"고 밝혔습니다.

 

이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 얻고 나서 임대차관계가 끝나 임차인에게 임대차보증금을 돌려줘야 하는 때에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 밀린 월세 내지 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 자연스레 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 밀린 월세나 관리비 등이 남아있더라도 훗날 임대차관계가 끝나는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 맞기 때문"이라고 설명했습니다.

 

 

따라서 법원은 ㄱ씨가 임차인 ㄴ씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 사건을 항소심 법원으로 환송했습니다.

 

위 사례를 통해 상가의 소유주가 변경되더라도 이와 상관 없이 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 사실을 알 수 있었는데요. 복잡하고 어려운 부동산 소송도 임대차변호사와의 상담을 통해 원활하게 진행할 수 있습니다.

 

국상종 변호사는 부장판사 출신의 임대차변호사로서 부동산 분야 전문 지식을 갖춘 변호사입니다. 경험이 풍부한 변호사의 조력이 필요하시다면 국상종 변호사를 찾아주십시오.