상가임대차변호사 계약해지사유 판례

상가임대차변호사 계약해지사유 판례

상가임대차변호사 국상종입니다. 자영업을 하시는 분들의 경우 상가의 공간을 임차해서 영업하시는 분들이 많으실텐데요. 오늘은 월세를 2회 연체할 때계약해지사유가 된다는 대법원 판례가 있어 상가임대차변호사가 간략하게 소개해드리려 합니다.

먼저 사실관계를 말씀드리겠습니다. 甲은 건물주 乙에게 보증금과 월세를 내고 건물을 임대하여 영업하게 됩니다. 그러던 어느날 乙은 甲이 두 달의 월세를 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장하고 甲을 상대로 건물을 돌려달라며 소송을 냅니다.

다만 이 월세 연체에 특이한 점이 있습니다. 계약기간 내 연속한 두 달의 월세가 밀린 것이 아니라, 처음 계약기간의 마지막 달에 연체가 있고, 그 다음달 계약 갱신 후 첫 달의 연체가 있었던 것입니다. 한 달 간격을 두고 각각 다른 계약 기간에 2회 연체를 한 셈입니다.

현행 상가건물 임대차보호법은 제10조 제1항에 ‘임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’면서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실.’이 있으면 계약갱신을 거부하도록 예외를 두고 있습니다.

또한, 우리 민법 제640조는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’고 규정합니다. 이때 임대차 기간이 만료되기 전이라도 임대인은 해지권을 행사, 임차인과의 계약을 끝낼 수 있습니다.

사례의 경우 甲이 3기에 해당하는 금액을 연체한 일이 없어 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않을 때, 민법에 따른 2기의 차임 연체가 인정되어 계약을 해지할 수 있는지가 문제가 될 것이라고 상가임대차변호사가 정리하겠습니다.

재판부는 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"며乙의 손을 들었습니다.

이때 甲은 자신의 계약이 한번 갱신됐고, 갱신이후 새로운 계약 기간의 연체차임은 1회밖에 되지 않았음을 들어 계약해지 불가를 주장했습니다만 재판부는 이를 받아들이지 않았습니다. 

"임차인의 일방적인 갱신요구 때문에 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다.”라는 것이 재판부의 입장입니다.

상가임대차변호사가 풀어드리자면, 만일 연체 중에 계약이 갱신되어 전의 차임액에 상관없이 그 시점부터 새로이 연체 월수를 계산하게 되면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없게 될 뿐 아니라 차임지급의무의 성실한 이행을 위한 입법 취지에 반하게 된다는 뜻입니다.

오늘은 사례를 통해 도중에 계약갱신이 있더라도 2회의 월세 연체가 있을 경우 계약해지사유가 된다는 것을 알려드렸습니다. 지금까지 상가임대차변호사 국상종이었습니다.