이행의 최고 없는 임대차계약해제의 효과

이행의 최고 없는 임대차계약해제의 효과

국상종변호사입니다. 최근 임대차계약해제와 관련된 대법원의 판결이 있었습니다. 이번 사건의 쟁점은 상대방의 의무이행이 하루 정도 늦은 경우 이를 임대차계약해제사유로 보아 적법하게 그 계약을 해제할 수 있는지의 여부에 대한 판결이었습니다.

이해를 돕기 위해 사실관계를 소개해 드리자면 다음과 같습니다. 甲은 乙 소유의 아파트를 보증금 1억1천만 원에 임차하기로 하고 계약금 1천1백만 원을 지급하였습니다. 그런데 이때 乙의 아파트에는 한도액이 2억여만 원의 근저당권이 설정되어있었습니다.

이에 乙은 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 5천여만 원을 줄일 것을 甲과 특약하였고, 이에 甲이 응하였지만, 약속된 날짜가 되어도 乙은 근저당 한도액을 줄이지 않았습니다. 이에 甲은 근저당권 감액변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약해제를 乙에게 통보했습니다.

甲의 임대차계약해제 통보에 乙은 그 다음날 즉시 근저당권 설정 한도액을 이전보다 5천여만 원을 줄여 등기하였고, 甲에게 의무를 이행하였으니 계약금을 돌려주지 않겠다는 통보를 하게 되었습니다. 

甲은 이러한 통보를 듣고 乙에 대하여 특약사항을 이행하지 않았고, 이로 인해 임대차계약해제는 성립되었으므로 乙은 계약금의 두 배를 배상하여야 한다고 주장하며 소송을 제기하여 1심에서는 甲이 패소하였으나 항소심에서는 임대차계약해제가 성립된 것으로 보아 甲이 승소하였습니다. 

이에 乙이 상고하자 대법원은 계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않은 경우 특별한 사정이 없는 한 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않을 경우에 계약을 해제할 수 있다고 판시하였습니다. 

그러므로 甲의 임대차계약해제통고는 근저당권 감액등기 채무의 이행을 촉구하는 것을 이유로 한 것인데 이러한 임대차계약해제가 적법하게 이루어지기 위해서는 이행의 최고가 있었어야 한다고 판단한 것입니다. 

즉, 甲은 근저당권 감액등기 채무 이행의 최고 없이 바로 임대차계약해제를 주장할 수 없고, 설사 이러한 매매계약해제의 통고를 이행의 최고로 본다고 하더라도 乙은 그 다음날 즉시 근저당권 감액등기 채무의 이행을 하였기 때문에 상당한 기간이 지난 것으로도 볼 수 없다고 판단한 것입니다.

오늘은 매매계약해제와 관련된 판례를 살펴보았습니다. 이것과 관련하여 도움이 필요하시거나 궁금한 점이 있으시다면 언제든 연락해주시길 바랍니다.