아파트경매분쟁 임대차보호법 악용 우선변제 적용 제외 판결보니

아파트경매분쟁 임대차보호법 악용

우선변제 적용 제외 판결보니

‘주택임대차보호법’이란 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다. 하지만 주택임대차보호법은 ‘민사집행법’에도 결정적인 영향을 끼치는 것으로 알려져 있습니다. 임차인의 권리가 은행의 저당권 등 기타 권리보다 우선해야 법원경매 등에서 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 

하지만 아파트가 경매에 넘어갈 상황이라는 것을 알고 있는 상태에서 시세보다 낮은 금액으로 임대차계약을 체결할 경우에는 우선변제의 대상에서 제외될 수 있다는 판결이 나왔습니다.

2015년 A씨는 B씨가 소유한 아파트를 보증금 2천만 원, 월 임차료 30만 원에 임차하였습니다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 4억 원 정도로 형성되어 있었습니다. A씨는 주변 시세와 비교하며 현저히 낮은 가격으로 1순위 배당권자가 된 것입니다.

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그러나 B 가 소유한 아파트는 2014년부터 00은행과 채무자 등에게 5억 원 가량의 근저당권설정이 되어 있었습니다. 결국 아파트는 A 씨가 임대차계약을 맺은 지 넉 달도 되지 않은 시점에서 임의경매 절차를 밟게 됐습니다.

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당시 법원은 배당금액 2억 원 중 소액임차인인 A씨를 배당 1순위로 지정했습니다. 이어 1순위 배당자인 A 씨에게 2천만 원을 배당하라고 배당표를 작성했습니다. 그러나 00은행측은 A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라 주장하며 A씨에게 배당된 2천만 원을 돌려달라며 배당이의소송을 제기했습니다.

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아파트경매분쟁은 배당이의소송으로 번졌는데요. 배당이의소송이란 강제집행의 배당절차에 있어서 해당 배당이 정당하다고 인정되지 않을 경우 다른 채권자를 상대로 이의를 제기하는 소입니다.

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00은행의 배당이의소송에서 집행법원은 00은행 승소판결을 내렸습니다. A씨가 해당 아파트가 경매에 넘어갈 것이라는 것을 알면서 임대차계약을 체결했다는 것이 주된 이유였습니다. 

실무상 부동산 경매가 이루어질 경우 배당 1순위는 경매집행비용 및 경매목적부동산의 필요비 및 유익비입니다. 이어 2순위는 소액임차인보증금 중 최우선변제금액 3개월분 임금채권과 3년간 퇴직금에 이어 재해보상금 순입니다. 3순위가 경매 대상이 된 부동산에 부과된 국세와 지방세입니다.

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이때 필요비 및 유익비는 지상권자, 전세권자가 경매 대상인 부동산의 가치를 유지하거나 증가 하기 위해 지출한 비용을 의미하는데요. 이처럼 다양한 비용에 대하여 우선배당이 이루어지다보니 주택임대차계약을 맺은 부동산이 ‘경매’에 넘어갈 것을 알고 있는 상태였다면, 이는 법을 악용한 사례로 판단해 우선변제 적용에서 제외하는 것이 그간의 판례 추세입니다.

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주택임대차보호법을 통해 경매 시 임차인이 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 경제적 약자로 볼 수 있는 임차인의 경제적 권리를 보호하기 위한 것으로, 소액임차인 보호 규정을 악용하는 것은 다른 채권자들의 권리를 침해하는 방식으로 자신의 이익을 도모하는 것이기 때문에 우선변제권 규정이 적용되지 않는 것이죠.

만약 아파트경매분쟁을 직면하고 있다면, 국상종 변호사는 초기에 변호사를 찾아 법률 자문을 구하는 것을 권하고 있습니다. 앞서 법무부에서 임대차보호법을 개정하며 경매 시 임차인이 우선 변제받을 수 있는 소액임차인의 최우선 변제금액의 범위와 기준을 확대하였기 때문입니다. 소송 수행 및 자문을 구하고자 한다면 믿을 수 있는 변호인을 통해 아파트경매분쟁 관련 소송을 제기하는 것이 좋습니다.