부동산강제경매절차 관습법상 법정지상권 성립 여부

부동산강제경매절차 관습법상 법정지상권 성립 여부

 

 

관습상 ‘법정지상권’이란 “동일한 사람에게 속해있던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등으로 인해 소유자가 바뀌더라도 건물 소유자가 토지를 계속해서 이용할 수 있는 권리”를 말하는데요. 

그렇다면, 부동산강제경매 절차에서 법정지상권의 성립 여부는 어떤 시점을 기준으로 판단해야 하는 것일까요? 오늘은 이와 관련된 판례를 통해 강제경매 법정지상권 성립에 대한 판단 기준시점을 알아보도록 하겠습니다.

 

A씨는 지난 2005년 6월 전남 해남군의 토지 391㎡를 사들여 소유권이전등기를 마쳤는데요. 당시 토지에는 B씨 소유의 건물이 있었습니다. 이 건물은 약 2년 전 B씨의 채권자인 C조합이 가압류등기를 마쳐 그 다음 해 가압류에 기한 부동산강제경매절차가 시작된 상태였습니다. 이에 A씨는 부동산강제경매절차가 진행 중이던 2005년 11월 B씨로부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했으나, 2006년 6월 강제경매로 인해 D씨에게 건물이 매각됐고 A씨 명의의 소유권이전등기는 말소되고 말았습니다.

 

이에 A씨는 D씨가 자신의 토지를 권한 없이 점유하고 있으니 건물 철거 및 토지 인도를 하라며 소송을 냈지만 D씨는 관습법상 법정지상권을 취득했으므로 토지를 점유할 권리가 있다고 주장하며 반박했는데요.

 

결국 재판이 진행되었고, 1심에서는 원고인 A씨의 승소 판결을 내렸는데요. 이와 달리 2심 재판부는 "건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 계속해서 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하는 것을 요구하지 않고, 경매로 취득할 당시에 동일한 소유자에게 속하면 된다"고 설명했습니다.

 

따라서 “D씨가 건물을 부동산강제경매절차를 통해 받을 당시 A씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었으므로 법정지상권이 성립한다"며 원고 패소 판결했습니다.

 

이어진 대법원 전원합의체는 토지소유권등기 명의자 A씨가 "토지를 부당하게 사용하고 있으니 건물을 철거하고 토지를 인도해 달라"며 건물 소유자 D씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 2심으로 돌려보냈습니다.

 

그 이유를 판결문에서 살펴보면, “부동산 강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 정해진다”며 “강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 매수인에게 이전 된 경우에 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하는가의 문제는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대급 완납 때가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다”고 설명했습니다.

 

이어 “강제경매개시 결정 이전에 가압류가 있는 경우에는 그 가압류가 강제경매로 인해 본 압류로 이행되어 가압류집행이 본 집행에 포섭됨으로써 당초 본 집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다”며 “경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초에 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다”고 판시했습니다.

 

이에 따라 대법원 전원합의체는 "D씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 지상 건물을 소유했는지 여부를 따져서 건물에 대해 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습법상 법정지상권의 성립시기에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 지적하기도 했습니다.

 

이처럼 강제경매 등과 관련해 부동산 분쟁이 발생할 여지는 다분한데요. 부동산강제경매절차에서 관습법상 법정지상권으로 인한 분쟁으로 어려움을 겪고 있으시다면 관련 법률에 능한 국상종변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다.