부동산경매상담 우선변제권

부동산경매상담 우선변제권

이번엔 부동산경매상담 변호사와 함께 부동산 임차인이 강제경매절차를 신청했을 경우 우선변제권 인정여부에 대한 판례를 보겠습니다. 부동산이 입찰되고 금액이 생겼을 시 우선변제를 신청한 채권자들이 그것을 나누어가지는데, 경매신청인이 우선변제 배당요구를 따로 신청하지 않아도 된다는 판결입니다.

먼저 부동산경매상담 변호사와 함께 사실관계를 보자면, A는 살고 있는 주택을 임차해서 사용하는 임차인으로, 임대인이 보증금을 반환하지 못하자 보증금 반환소송을 걸어 승리한 뒤 임차건물을 강제경매절차에 부칩니다. 

그러나 경매가 입찰되고 배당하는 과정에서 A가 배당요구를 하지 않아 우선변제를 받지 못한 채 일반배당을 받게 되었습니다. 이에 A는 가압류 채권자들을 상대로 배당이의의 소를 제기합니다.A는 이 재판에서 상고심까지 다툰 끝에 승소하게됩니다.

재판부는"주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 소송을 내 확정판결을 받아 임차주택에 대해 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 한다"고 설명했습니다.

이어서 "이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니고, 경매신청 채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있다"고 판시했습니다.

덧붙여 "배당요구의 종기까지 A가 우선변제권이 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 않았다는 이유만으로 A에게 우선변제권이 있는 임차인 지위를 인정할 수 없다고 판단한 원심은 주택임대차 보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다"고 지적했습니다.

판결근거가 된 민사집행법 제84조에서는 법원은 경매개시결정에 따라 배당요구 시한을 공고하고 A 같은 우선변제권자에게 고지해야 규정되어 있습니다. 

그러나 실무에서는 이 고지를 우편으로 하다보니 미처 전달을 받지 못하는 경우뿐 아니라 A의 사례처럼 본인이 경매신청을 했기에 따로 우선변제 배당요구를 할 필요가 없는 줄 아는 예도 있었습니다.

이번 판결로 인해 경매신청자인 임차인이 별도로 배당요구를 해야하는지 불명확한 부분이 해소되었습니다. 판례로서 경매신청자 또한 우선변제를 받을 수 있게 확정되었다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 부동산 경매와 관련된 사례를 살펴보았습니다. 또 부동산경매에 대해 더 알고 싶은 문제가 있는 분은 부동산경매상담 국상종 변호사에게 연락해주시기 바랍니다.