임대차계약 채무초과상태

임대차계약 채무초과상태

오늘은 임대차계약에 관한 사례를 소개해드리겠습니다. 숱한 임대차계약 중에서도 채무초과상태에서 이루어진 특수한 상황에 관한 판례이니 비슷한 상황을 가지신 분이라면 좋은 정보가 될 것 같습니다.

사실관계를 설명드리자면 금융기관 甲은 乙에게 거액의 돈을 빌려주며 乙소유의 아파트에 근저당권 설정을 하였습니다. 그러나 乙이 제대로 채무를 갚지 않자 강제경매절차를 통해 저당잡은 아파트를 경매로 넘겼습니다.

그러나 乙은 경매개시 전 丙으로부터 보증금을 받고 임대차계약을 체결, 丙은 경매 후 소액보증금 임차인으로서 우선변제를 받았습니다. 이에 우선순위가 밀려 변제에 손해를 보게 된 甲은 乙이 돈을 빼돌리려 거짓임차인을 세웠다면서 소송을 제기하였습니다.

법원은 "丙은 임대인 乙의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 액수를 보증금으로 내고 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데, 이는 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보인다"고 설명했습니다.

또한, "부천에 살던 丙이 경기도 남양주시 진전읍에 있는 乙의 아파트 임대차계약을 체결한 점과 계약 체결장소가 경기도 안산이었던 사실도 이례적이기 때문에 乙의 임대차계약은 甲의 채권을 해치는 사해행위로 보아야한다"고 판시했습니다.

결론으로 “소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 되긴 하지만, 당시 보증금 액수는 적정했는지, 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려해 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부를 판단해야 한다"고 설명했습니다. 

간단합니다. 임대인이 채무초과상태인 것을 알고도 심지어 시세보다 저렴한 금액으로 임차했으니 사해행위임이 분명하다는 것입니다. 이 판결로 丙이 최우선변제권으로 행사한 보증금은 도로 반환하게 되었습니다.

오늘은 채무초과상태에서의 임대차계약에 관한 사해행위에 대해 알아보았습니다. 기타 임대차계약에 도움이 필요하신 분은 부동산변호사 국상종에게 연락해주시기 바랍니다.