부동산 경매변호사 경매입찰 전 확인사항

부동산 경매변호사 경매입찰 전 확인사항

부동산 경매에 대한 관심이 날로 갈수록 높아지는 가운데 실제 물건을 낙찰 받았으나 포기하는 경우도 10명 중 한 명 꼴로 꽤 높은 수치를 나타내고 있습니다. 이는 경매입찰 전 확인사항을 제대로 살피지 않아 생기는 문제라고 볼 수 있는데요. 오늘 부동산 경매변호사와는 경매입찰 전 확인사항에는 무엇이 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.

우선 부동산 경매변호사가 경매입찰 전 확인사항을 말씀 드리기에 앞서 한가지 강조를 하고 싶은 부분은 낙찰을 하고 잔금납부를 포기하는 경우 입찰보증금을 떼이는 경우가 있을 뿐 아니라 잔금을 모두 지급했을지라도 권리조사를 제대로 하지 않은 경우 추가비용이 발생한다는 사실입니다.

보통 법원경매의 절차를 살펴보면, 공개입찰 후 낙찰을 하고 1주일에 걸쳐 매각허가결정을 한 뒤 다시 1주일간 이해관계인 항고 여부를 확인합니다. 이후 소유권을 이전하고 명도를 한 뒤 입주를 하는 절차를 거치며 일반적인 부동산 매매보다 시간이 소요되고 신경 써야 할 부분도 많습니다.

그럼 지금부터 간략하게 부동산 경매변호사가 경매입찰 전 확인사항을 정리한 내용을 확인해보시길 바랍니다.

1. 임차인 확인

부동산 경매변호사가 말씀 드리는 경매입찰 전 확인사항에서 가장 중요한 것은 해당 건물에 임차인 현황입니다. 현재 경매물건에 누가 임차인은 몇 명인지 이전에 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있는 것은 아닌지 확인을 해야 하는데요.

만약 경매물건이 주택이라면 최선순위 근저당 설정날짜를 기준으로 임차인의 대항력 취득 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

2. 철저한 권리분석

경매입찰 전 확인사항에서 빠져서는 안 될 부분은 바로 권리분석인데요. 내가 등기부상 인수해야 할 권리가 있는 것은 아닌지 확인을 해야 합니다. 물론 모든 경매물건의 경우 낙찰과정에서 등기부상 권리가 모두 소멸됩니다.

그러나 부동산 경매변호사가 여기서 주의사항을 덧붙이자면 유치권, 가등기, 가처분, 환매등기가 선순위로 등재되었다면 낙찰과정을 거쳤을지라도 소멸하지 않고 새로운 낙찰자에게 인수되기에 등기부상 낙찰 후에도 인계되는 권리가 있는 확인을 반드시 해야 합니다.

3. 주변 시세파악

처음 또는 아직 시작한지 얼마 되지 않은 분들이 경매시장에 뛰어들며 자주 실수하는 부분이 바로 입찰가를 결정할 때에 감정평가액을 시세로 생각하여 최저가를 낙찰가로 정하는 경우입니다.

감정평가액은 단순히 참고가격일 뿐 실제 거래되는 금액은 아니기에 부동산 경매변호사로서 경매입찰 전 확인사항을 꼽자면 실제 매물의 주변시장을 살펴보며 거래가격을 확인한 후에 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

이 외에도 종종 낙찰을 받은 이후 임차인이나 해당 부동산을 점유하고 있는 사람이 있는 경우 명도소송으로 한동안 부동산 이용에 어려움을 겪기도 하고 소송비용으로 추가적인 비용이 발생할 수 있기 때문에 경매입찰 전 확인사항으로 부동산 경매변호사가 팁을 드리자면 법원을 통해 세입자가 일부라도 배당받아 나가는 물건 또는 소유주가 집을 비운 상태인 물건을 선택하는 것이 좋습니다.

사실 지금까지 부동산 경매변호사가 말씀 드린 내용은 정말 기본 중에 기본으로 이 외에도 경매를 하기 위해서는 알아두어야 할 부분이 많습니다. 사전에 꼼꼼한 준비와 철저한 확인을 해야 낙찰 받은 후에 피해를 보지 않을 수 있다는 사실을 꼭 염두 하시길 바랍니다. 지금까지 부동산 경매변호사였습니다.