가등기말소등청구소송 승소판례

가등기말소등청구소송 승소판례

토지거래허가 없이 체결된 토지거래허가구역 내 토지 매매예약에 기하여 가등기가 마쳐진 상태에서 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권 이전된 경우, 가등기에 기한 본등기는 무효라고 한 승소판례 

얼마 전 대법원에서 가등기말소등청구소송의 원고 소송대리인으로서 국상종 변호사가 승소판결(2012다89900)을 받아낸 바 있다. 이 사례는 토지거래허가 없이 체결된 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매예약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 상태에서 해당 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우, 해당 가등기에 기한 본등기는 무효라고 선고된 사건이었다. 

허가받지 않고 체결한 토지거래계약이나 예약은 채권적 효력조차 발생하지 않아 

사례에 대한 대법원의 판결 이유는 다음과 같다. 우선, 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항에서는 “허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.”고 규정하고 있다.  

또한, 제7항은 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.”고 규정하고 있으므로, 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약이나 예약은 채권적 효력조차도 발생하지 않는다는 것이다.  

 

다만 허가받을 것을 전제로 한 토지거래계약의 경우에는, 나중에 허가를 받으면 소급해서 유효로 되고 반대로 불허가가 되면 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이다. 

낙찰로 인하여 유동적 무효 상태에 있던 매매예약 등은 확정적으로 무효 돼

그런데 만약 그 거래허가가 나지 않은 상태에서 당해 토지에 관한 경매절차가 개시되어 제3자에게 소유권이 이전되었다면, 토지거래계약에 기한 소유권이전의무는 특별한 사정이 없는 한 이행불능 상태에 이르렀다고 보아야 하고, 이로써 유동적 무효 상태에 있던 위 토지거래계약은 확정적으로 무효가 된다. 

따라서 토지거래허가 없이 체결된 매매예약에 기하여 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 상태에서 당해 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우에는 그 후 그 가등기에 기한 본등기까지 경료되었더라도 이는 효력이 없어 무효의 등기이다. 

결국 위 가등기 및 본등기는 모두 무효라고 대법원은 판단하였다. 이에 따라 피고의 상고는 기각되었다. 

법무법인 승재 국상종변호사 02-596-0053