상가건물 임대 시 임차인의 권리 및 의무_부동산임대차분쟁변호사

상가건물 임대 시 임차인의 권리 및 의무_부동산임대차분쟁변호사

 

 

안녕하세요. 부동산임대차분쟁변호사 국상종 변호사입니다.

상가건물을 임대할 때 임대인과 임차인은 각각 그 권리와 의무가 다른데요. 오늘은 임차인의 경우 어떤 권리를 가지고 어떤 의무를 행하여야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임차인의 권리

 

사용·수익권

 

- 임차인은 임차상가건물을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다. 이를 위해 임대인에게 임차상가건물의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해줄 것을 청구할 수 있습니다.

· 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다.

 

임대차등기협력청구권

 

- 당사자간의 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있지만 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.

 

차임감액청구권

 

- 임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

- 임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

 

부속물매수청구권 또는 철거권

 

- 임차인은 임차상가건물의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다.

 

- 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차상가건물을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다.

 

필요비상환청구권

 

- 임차인은 임차상가건물의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.

· 필요비는 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말하고 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 

- 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권

· 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하기 때문에 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.

 

유익비상환청구권

 

- 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다.

· 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

 

 

 

임차인의 의무

 

차임지급의무

 

- 임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.

 

임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무

 

- 임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다.

 

- 임차인은 임대차 계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다.

 

- 임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 하지만 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다.

 

- 임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못하지만 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무

 

- 임차인은 상가건물임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.

 

- 임차인의 임차상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼(燒燬)된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다. (대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결)

 

상가건물임대차계약을 하고 나서 임대인과 임차인이 각자 해야 할 의무를 이행치 않아 문제를 야기기 시키는 경우가 많은데요. 부동산 임대차로 인해 해결하지 못한 문제가 있다면 부동산임대차분쟁변호사 국상종 변호사가 풍부한 경험과 다양한 활동을 통한 성공적인 실적을 토대로 문제를 해결해드리겠습니다.