상가임대차보호법 대항력과 대항력의 발생_부동산임대차소송변호사

 

 

상가임대차보호법 대항력과 대항력의 발생 부동산임대차소송변호사

 

 

안녕하세요. 부동산임대차소송변호사 국상종 변호사입니다.
오늘은 상가임대차보호법 대항력과 대항력의 발생에 대해서 알아보겠습니다.

임차인은 상사건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.

 

 

대항력의 개념 및 요건
대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

상가건물의 인도
「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다.

 

 

사업자등록 신청
신규로 사업을 개시하는 사람 중 사업자단위과세사업자가 아닌 사람은 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 해당 사업장에 대해 사업을 개시한 날부터 20일 이내에 사업장소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만 신규로 사업을 시작하려는 사람은 사업개시전이라도 등록할 수 있습니다(「부가가치세법」 제5조제1항 본문).

 

사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 기재한 사업자등록증을 신청일부터 5일 이내에 발급받습니다. 다만, 사업장시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급합니다(「부가가치세법」 제5조제4항, 「부가가치세법 시행령」 제7조제2항, 「부가가치세법 시행규칙」 제2조제2항, 별지제4호서식).

 

 

대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

 

대항력과 다른 권리와의 관계
대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.