유치권변호사, 유치권 행사요건은?

유치권변호사, 유치권 행사요건은?

유치권은 공사대금을 받지 못한 건설사가 대금을 받을 때까지 해당 건물을 주인에게 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리라고 하면 이해가 쉬울 것입니다. 공사대금 미납으로 건물에 유치권 행사를 하기 위해서는 일정한 유치권 행사요건이 필요하다는 것을 유치권변호사와 함께 실제 사례를 통해 확인해보도록 하겠습니다.

앞서 말씀 드렸듯이 건설업체가 사업자와 공사계약을 맺고 건물을 완성하였는데 중 사업자의 경영난이나 부도 등으로 공사대금을 받지 못한 경우 유치권행사를 통해 채무금액을 변제받을 때까지 해당 건물을 점유할 수 있습니다. 

이 사건의 경우에도 비슷한 사례이긴 하지만 다소 차이가 있다면 건물이 완공된 뒤에 발생한 것이 아닌 공사진행 후 3개월 만에 중단함에 따라 건물신축공사에 따르는 정지공사 다시말해 흙파기 공사만 진행된 상태에서 중단이 되었습니다. 

이에 따라 해당 건설사는 건물대신 토지에 대한 점유를 하였고 이미 경매절차를 통해 낙찰받은 인수인은 토지를 넘겨받지 못해 소송을 제기하게 된 것인데요. 이 사건에 대해 1심에서는 토지를 넘겨주라 판결하였지만 2심에서는 공사대금 채권에 따라 유치권 행사가 가능하다는 판결을 내림에 따라 대법원의 판결이 남은 상태였습니다.

유치권변호사가 살펴본 대법원의 판결은 유치권 행사요건에 대해 확인할 수 있는 판시사항이었습니다. 

건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수는 없는 것이고, 공사중단 시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없다.

하도급공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사에 불과하다. 이 공사는 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지 토지에 대한 공사가 아니므로 공사대금 채권이 토지에 관해 생긴 것으로 보고 거기에 기해 유치권을 행사할 수는 없다.

공사대금 미지급문제로 인해 유치권 행사를 하기 위해서는 독립된 건물이라 판단될 수 있을 정도로 공사가 진행되야 한다는 사실을 확인할 수 있었던 사례였습니다. 지금까지 유치권변호사와 함께 알아본 유치권 행사요건이 비슷한 사례와 관련하여 작게나마 도움이 되셨길 바라며, 유치권소송과 관련하여 도움이 필요하신 분은 언제든 유치권변호사 국상종변호사에게 문의하시면 성심껏 도움을 드리겠습니다.