부동산 보존을 위한 인도명령, 명도소송

부동산 보존을 위한 인도명령, 명도소송

 

 

안녕하세요, 부동산변호사 국상종변호사입니다.

 

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다. 소유권 방어를 위한 조치로는 부동산 관리명령,명도소송, 부동산 인도명령 등이 있습니다. 오늘은 부동산변호사로서 소유권 방어를 위한 방법 중 부동산 인도명령과 명도소송에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

인도명령이란?

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인 등과 같이 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다. 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다.

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

Q. 법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?

 

인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다. 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 ‘부동산점유이전금지가처분’을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다. 부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다.

명도소송이란?

인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다. 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다. 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다. 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다

 

 

오늘은 부동산변호사로서 소유권 방어를 위한 조치에 대해 알려드렸습니다. 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유를 하고 있을 경우 예상치 못한 불이익을 받을 수 있는데요. 이 경우 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 오늘 알려드린 인도명령 또는 명도소송을 제기하게 됩니다. 소유권 방어를 위한 조치로 더 궁금하신 것이 있거나 소송, 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 경우, 부동산변호사 국상종변호사를 찾아주시면 사건을 해결해드리겠습니다.